Unser Vater besass ein einzelnes Grundstück in der Landwirtschaftszone im Umfang von 75 Aren. Nun ist unser Vater unerwartet verstorben. Weder ich noch meine Geschwister haben ein Interesse daran, diese Fläche selber zu bewirtschaften. Wir sind uns aber noch nicht einig, ob und wem wir das Land allenfalls verkaufen wollen. Bis es soweit ist, möchten wir diese 75 Aren einem Landwirt aus dem Dorf zur Bewirtschaftung übergeben. Was müssen wir dabei beachten?

Ausgehend von der Annahme, dass das Grundstück vollständig in der Landwirtschaftszone liegt und landwirtschaftlich genutzt wird, liegt ein landwirtschaftliches Grundstück im Sinne von Art. 6 i.V.m. Art. 2 Abs. 3 des Bundesgesetzes über das Bäuerliche Bodenrecht (BGBB) und im Sinne von Art. 1 i.V.m. Art. 2 Abs. 1 lit. b des Bundesgesetztes über die landwirtschaftliche Pacht (LPG) vor. 

Werden derartige Grundstücke einem Dritten zur landwirtschaftlichen Nutzung überlassen und bezahlt dieser Dritte dafür eine Entschädigung, liegt ein landwirtschaftlicher Pachtvertrag im Sinne des LPG vor. Die Unterstellung eines solchen Pachtvertrags unter das LPG hat primär zur Folge, dass der Pachtvertrag mindestens sechs Jahre dauert. Eine kürzere Pachtdauer ist zwar möglich, muss aber von der zuständigen Behörde bewilligt werden. Der entsprechende Antrag muss mindestens drei Monate nach Pachtantritt gestellt werden. Wird das Gesuch nicht oder zu spät eingereicht, gilt die gesetzliche Mindestlaufzeit von sechs Jahren. 

Der Verpächter kann den Pachtvertrag zwar mit einer Kündigungsfrist von einem Jahr schriftlich auf den Ablauf der Mindestpachtdauer von sechs Jahren hin kündigen. Der Pächter kann diesfalls aber eine Pachterstreckung verlangen. Das entsprechende Gesuch muss innert dreier Monate seit Erhalt der Kündigung gestellt werden, andernfalls ist das Recht auf Erstreckung verwirkt. Wird eine Pachterstreckung verlangt, wird diese vom Gericht grundsätzlich auch genehmigt; es sei denn, der Verpächter könne nachweisen, dass ihm die Fortführung der Pacht unzumutbar sei. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn der Verpächter das Land wieder selber bewirtschaften will oder wenn der Pächter den Pachtzins nicht bezahlt oder grobe Pflichtverletzungen begangen hat. Wird eine Pachterstreckung gewährt, beträgt diese zwischen drei bis sechs Jahren. 

Die Begründung eines landwirtschaftlichen Pachtvertrags nach LPG kann vermieden werden, indem Landwirtschaftsland unentgeltlich zur Nutzung zur Verfügung gestellt wird. Diesfalls liegt eine sogenannte Gebrauchsleihe im Sinne von Art. 305 ff. OR vor, welche grundsätzlich jederzeit kündbar ist. Entscheidendes Element ist aber die Unentgeltlichkeit. Sobald eine Gegenleistung für die Nutzung von Landwirtschaftsland fliesst, fällt das entsprechende Rechtsverhältnis in den Anwendungsbereich des LPG und es gelten die Mindestlaufzeiten. Unter dem Begriff «Gegenleistung» sind nicht ausschliesslich eigentliche Pachtzinszahlungen zu versehen. Darunter fallen auch anderweitige Sach- und/oder Naturalleistungen wie beispielweise die Pflicht zur Ablieferung gewisser Mengen an Erträgen. 

Zusammenfassend wäre im vorliegenden Fall mit dem Landwirt eine reine Gebrauchsleihe zu vereinbaren. Der Landwirt könnte das Land ohne Leistung einer Entschädigung nutzen und die Erträge für sich behalten. Im Gegenzug könnte die Gebrauchsleihe aber umgehend aufgelöst werden, wenn Klarheit über das weitere Vorgehen in Bezug auf eben diese Landfläche besteht. 

Irene Koch
i.koch@frickerseiler.ch