Ich möchte mich gegen ein Bauvorhaben eines Nachbarn wehren; zwar hatte er vorgängig freundlicherweise das Gespräch mit mir gesucht. Leider konnten wir uns dabei aber nicht finden, weshalb ich nun auf den rechtlichen Weg verwiesen bin. Wie habe ich vorzugehen?

Im Kanton Aargau werden Baugesuche im Regelfall über die einschlägigen Publikationsorgane der Gemeinde publiziert. In der Publikation ist jeweils angegeben, innert welcher Frist und Form man sich gegen das entsprechende Bauvorhaben wehren kann. So liegen Baugesuche während einer Frist von 30 Tagen bei der Gemeinde zur Einsicht auf. Kann man zureichende Gründe gegen ein Bauvorhaben vorbringen, ist man sodann gehalten, innert dieser Auflagefrist – also innert 30 Tagen – Einwendungen bei der Gemeinde zu erheben. Diese sind schriftlich einzureichen und müssen einen Antrag und eine Begründung enthalten. Weiter ist für Einwendungen vorausgesetzt, dass die einwendende Person ein schutzwürdiges Interesse an der Einwendung hat, d.h. sie muss vom Bauvorhaben direkt betroffen sein. Dies ist der Fall, wenn die tatsächliche oder rechtliche Situation des Einwenders durch die Baubewilligung beeinflusst werden kann. Ob die erforderliche Legitimation besteht, ist stets einzelfallweise zu prüfen. Im Allgemeinen kann aber wohl festgehalten werden, dass unmittelbar anliegenden Nachbarparzellen bzw. den diesbezüglichen EigentümerInnen/MieterInnen ein solches Interessen zukommen dürfte. Nach Eingang der Einwendungen wird der Baugesuchstellerin/Bauherrschaft oft eine Frist zur Stellungnahme angesetzt, ehe dann zu einer Einwendungs-/Einigungsverhandlung vorgeladen wird. Letztere ist zwar gesetzlich nicht vorgesehen, wird aber im Kanton Aargau oft gemacht, da sie ein probates Mittel darstellt, damit sich die Parteien unter Vermittlung der Gemeinde einigen können und der «Baustreit» frühzeitig beigelegt werden kann. Kann hier keine Einigung getroffen werden, ist es sodann an der unterliegenden Partei, den Entscheid des Gemeinderates (Baubewilligung/teilweise Baubewilligung/Abweisung Baugesuch) bei der zuständigen kantonalen Stelle mittels Beschwerde anzufechten, was je nach Umständen mit einem nicht zu unterschätzenden erheblichen Kostenrisiko verbunden sein kann.

Samuel Egli
s.egli@frickerseiler.ch

Ich habe als Geigenbauer ein teures Instrument an einen Musiker verkauft. Weil er nicht den gesamten Kaufpreis bezahlen konnte, haben wir eine Ratenzahlung und gleichzeitig einen Eigentumsvorbehalt vereinbart, wonach das Instrument ihm erst nach Bezahlung der letzten Rate gehört. Diesen Eigentumsvorbehalt habe ich an seinem Wohnort in das Register eintragen lassen.

Kürzlich ist der Musiker verstorben und rund die Hälfte des Kaufpreises ist noch offen. Weil er überschuldet war, haben alle Erben ausgeschlagen und der Nachlass wird nun konkursamtlich liquidiert. Wie ich vom Konkursamt erfahren habe, ist das Instrument mit Konkursbeschlag belegt worden und zur Verwertung vorgesehen. Was kann ich tun?

Dank der gültigen Vereinbarung eines Eigentumsvorbehalts und dem Eintrag in das Eigentumsvorbehaltsregister ist das Eigentum am Instrument beim Verkäufer geblieben. Damit kommt diesem in der Zwangsvollstreckung ein Aussonderungsrecht zu. Er muss gegenüber dem Konkursamt sein Eigentum am Instrument geltend machen. Wird dies vom Konkursamt nicht akzeptiert, so muss der Eigentumsanspruch nötigenfalls auf eine vom Konkursamt angesetzte Frist hin durch gerichtliche Klage gegen den Nachlass gemäss Art. 242 SchKG durchgesetzt werden. Daneben hätte der Verkäufer grundsätzlich alternativ auch das Recht, die noch nicht bezahlten Teile des Kaufpreises im Konkurs als offene Forderung geltend zu machen. Weil in einem Konkurs aber selten alle eingegebenen Schulden gedeckt werden können, riskiert der Verkäufer mit dieser Vorgehensweise, nicht mehr die gesamte offene Forderung zu erhalten. Dieses Risiko ist gegen die Pflicht abzuwägen, dass bei Rücknahme des Instrumentes die bereits bezahlten Kaufpreisraten zurückerstattet werden müssen, wobei eine angemessene Miete und übermässige Abnützungen am Gegenstand vom Rückerstattungsanspruch des Konkursamtes abgezogen werden können.

Roger Seiler
r.seiler@frickerseiler.ch

Unser Vater besass ein einzelnes Grundstück in der Landwirtschaftszone im Umfang von 75 Aren. Nun ist unser Vater unerwartet verstorben. Weder ich noch meine Geschwister haben ein Interesse daran, diese Fläche selber zu bewirtschaften. Wir sind uns aber noch nicht einig, ob und wem wir das Land allenfalls verkaufen wollen. Bis es soweit ist, möchten wir diese 75 Aren einem Landwirt aus dem Dorf zur Bewirtschaftung übergeben. Was müssen wir dabei beachten?

Ausgehend von der Annahme, dass das Grundstück vollständig in der Landwirtschaftszone liegt und landwirtschaftlich genutzt wird, liegt ein landwirtschaftliches Grundstück im Sinne von Art. 6 i.V.m. Art. 2 Abs. 3 des Bundesgesetzes über das Bäuerliche Bodenrecht (BGBB) und im Sinne von Art. 1 i.V.m. Art. 2 Abs. 1 lit. b des Bundesgesetztes über die landwirtschaftliche Pacht (LPG) vor. 

Werden derartige Grundstücke einem Dritten zur landwirtschaftlichen Nutzung überlassen und bezahlt dieser Dritte dafür eine Entschädigung, liegt ein landwirtschaftlicher Pachtvertrag im Sinne des LPG vor. Die Unterstellung eines solchen Pachtvertrags unter das LPG hat primär zur Folge, dass der Pachtvertrag mindestens sechs Jahre dauert. Eine kürzere Pachtdauer ist zwar möglich, muss aber von der zuständigen Behörde bewilligt werden. Der entsprechende Antrag muss mindestens drei Monate nach Pachtantritt gestellt werden. Wird das Gesuch nicht oder zu spät eingereicht, gilt die gesetzliche Mindestlaufzeit von sechs Jahren. 

Der Verpächter kann den Pachtvertrag zwar mit einer Kündigungsfrist von einem Jahr schriftlich auf den Ablauf der Mindestpachtdauer von sechs Jahren hin kündigen. Der Pächter kann diesfalls aber eine Pachterstreckung verlangen. Das entsprechende Gesuch muss innert dreier Monate seit Erhalt der Kündigung gestellt werden, andernfalls ist das Recht auf Erstreckung verwirkt. Wird eine Pachterstreckung verlangt, wird diese vom Gericht grundsätzlich auch genehmigt; es sei denn, der Verpächter könne nachweisen, dass ihm die Fortführung der Pacht unzumutbar sei. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn der Verpächter das Land wieder selber bewirtschaften will oder wenn der Pächter den Pachtzins nicht bezahlt oder grobe Pflichtverletzungen begangen hat. Wird eine Pachterstreckung gewährt, beträgt diese zwischen drei bis sechs Jahren. 

Die Begründung eines landwirtschaftlichen Pachtvertrags nach LPG kann vermieden werden, indem Landwirtschaftsland unentgeltlich zur Nutzung zur Verfügung gestellt wird. Diesfalls liegt eine sogenannte Gebrauchsleihe im Sinne von Art. 305 ff. OR vor, welche grundsätzlich jederzeit kündbar ist. Entscheidendes Element ist aber die Unentgeltlichkeit. Sobald eine Gegenleistung für die Nutzung von Landwirtschaftsland fliesst, fällt das entsprechende Rechtsverhältnis in den Anwendungsbereich des LPG und es gelten die Mindestlaufzeiten. Unter dem Begriff «Gegenleistung» sind nicht ausschliesslich eigentliche Pachtzinszahlungen zu versehen. Darunter fallen auch anderweitige Sach- und/oder Naturalleistungen wie beispielweise die Pflicht zur Ablieferung gewisser Mengen an Erträgen. 

Zusammenfassend wäre im vorliegenden Fall mit dem Landwirt eine reine Gebrauchsleihe zu vereinbaren. Der Landwirt könnte das Land ohne Leistung einer Entschädigung nutzen und die Erträge für sich behalten. Im Gegenzug könnte die Gebrauchsleihe aber umgehend aufgelöst werden, wenn Klarheit über das weitere Vorgehen in Bezug auf eben diese Landfläche besteht. 

Irene Koch
i.koch@frickerseiler.ch

Am 23. Februar kündigt mir mein Arbeitgeber im ersten Dienstjahr mit einer einmonatigen Kündigungsfrist auf Ende April.
Ist die Kündigung gültig und wann endet mein Arbeitsverhältnis, wenn ich krankheitsbedingt arbeitsunfähig bin?

(a) Arbeitsunfähigkeit vom 20. Februar bis 10. März

Die Kündigung ist nichtig, da sie während einer gesetzlichen Sperrfrist (krankheitsbedingte Arbeitsunfähigkeit) ausgesprochen wurde. Die Kündigung müsste daher frühestens am 11. März erneut ausgesprochen werden.

(b) Arbeitsunfähigkeit vom 10. März bis 20. März?

Die Kündigung ist gültig und das Arbeitsverhältnis endet am 30. April. Die Kündigungsfrist wird rückwärts vom Kündigungstermin berechnet. Bei einer Kündigung auf Ende April läuft die einmonatige Kündigungsfrist somit vom 1. April bis 30. April. Da die Arbeitsunfähigkeit nicht in die Kündigungsfrist fällt, wird diese nicht unterbrochen bzw. verlängert.

(c) Arbeitsunfähigkeit vom 20. März bis 10. April

Die Kündigung ist gültig, das Arbeitsverhältnis endet jedoch erst am 31. Mai. Da die Arbeitsunfähigkeit in die Kündigungsfrist fällt, beginnt diese erst ab dem 11. April zu laufen und verlängert sich bis am 31. Mai.

(d) Arbeitsunfähigkeit vom 10. April bis 20. April

Die Kündigung ist gültig und das Arbeitsverhältnis endet ebenfalls am 31. Mai. Die Kündigungsfrist läuft zunächst vom 1. April bis 9. April. Während der Krankheit vom 10. bis 20. April wird sie unterbrochen und läuft danach weiter. Dadurch verlängert sich die Kündigungsfrist ebenfalls bis Ende Mai.

Patrik Burri
p.burri@frickerseiler.ch

Ende Januar endete das Mietverhältnis meiner Wohnung. Vor der Abgabe teilte mir mein Vermieter mit, ich müsse die Wohnung nur besenrein abgeben. Also habe ich die Wohnung vor der Abgabe Ende Januar gewischt. Nun teilte mir der Vermieter mit, es genüge für eine besenreine Abgabe nicht, den Boden bloss aufzuwischen. Stimmt das?

Ja, dies ist korrekt. Für eine besenreine Abgabe empfiehlt es sich, sämtliche Räume gründlich zu staubsaugen. Dies gilt auch für Keller, Terrasse und Garage. Spinnweben sind zu entfernen und Einbauschränke sowie Küchenoberflächen feucht abzuwischen. Weiter sind der Kühlschrank, der Backofen sowie weitere Einbaugeräte gründlich zu reinigen. Weisen Böden, Decken, Wände oder andere Oberflächen gröbere Flecken oder Verschmutzungen auf., so sind diese zu Entfernen. Ebenfalls sind Verkalkungen im Bad und in der Küche zu beseitigen.

Matthias Fricker
m.fricker@frickerseiler.ch

Ich gehe regelmässig wandern. Dabei kommt es vor, dass ich mich zwecks Abkürzung vom Wanderweg wegbewege und direkt über eine Weide oder direkt durch einen Wald gehe, wo kein eigentlicher Weg besteht. Ist dies zulässig?

Zur Beantwortung dieser Frage ist vorab das Schweizer Zivilgesetzbuch zu belangen; so regelt Art. 699 ZGB das fragliche Zutrittsrecht. In Art. 699 Abs. 1 ZGB ist u.a. festgehalten, dass das Betreten von Wald und Weide in ortsüblichem Umfange jedermann gestattet ist, soweit nicht im Interesse der Kulturen seitens der zuständigen Behörde einzelne bestimmt umgrenzte Verbote erlassen werden.

Entscheidend dabei ist indes, dass das Betreten keinen Schaden am bzw. auf dem Grundstück verursacht. Zudem ist klar, dass der jeweilige Grundeigentümer beispielsweise seine Weidefläche zwecks Viehhaltung einzäunen darf. Das Zutrittsrecht gibt demzufolge nicht einen absoluten Anspruch auf Betreten einer entsprechenden Fläche, sondern kann vom Grundeigentümer bei Vorliegen eines besonders schutzwürdigen Interesses eingeschränkt werden (wie beim vorgenannten Beispiel der Viehhaltung). Sodann kann das kantonale Recht zufolge Art. 699 Abs. 2 ZGB nähere Vorschriften über das Betreten fremden Eigentums zur Ausübung von Jagd und Fischerei aufstellen.

Grundsätzlich ist es also zulässig, Wiesen und Wälder zu begehen, sofern dies zu keinem Schaden am jeweiligen Grundstück führt (zum Beispiel wäre es daher nicht zulässig, ein Feld mit angebautem Gemüse zu durchqueren, wenn es dadurch zu Schäden am Gemüse kommen würde). Schliesslich sind allenfalls bestehende Verbote zu beachten (z.B. Betretungsverbot aufgrund des Naturschutzes).

Samuel Egli
s.egli@frickerseiler.ch