Seit 2018 habe ich die von meiner Mutter übernommene Eigentumswohnung vermietet. Nun hat mir der Mieter per Fax (das Faxgerät hatte ich ebenso von der Mutter übernommen) gekündigt, d.h. er hat mir das unterzeichnete Kündigungsschreiben per Fax zugestellt. Ist dies zulässig?

Nein. Gemäss Art. 266l Abs. 1 OR müssen Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen schriftlich kündigen. Hierfür gilt das Formerfordernis der sog. einfachen Schriftlichkeit. Diese verlangt, dass das Kündigungsschreiben vom Mieter eigenhändig unterzeichnet wird, wobei es auch möglich ist, anstelle der eigenhändigen Unterschrift eine qualifizierte elektronische Signatur zu verwenden. Das Bundesgericht erachtet daher den Versand eines unterzeichneten Kündigungsschreibens per Fax als nicht formgerecht, da die Unterschrift so nicht eigenhändig, sondern bloss kopiert ist. Nur bei einem Versand des unterzeichneten Originals (per Post) könne die Kündigung eindeutig dem Kündigenden zugeordnet werden. Bei Faxübermittlungen bestehe ein grosses Fälschungsrisiko.

Unzweifelhaft ist die Übermittlung per Fax aus den Jahren gekommen. Indes dürfte die beschriebene Rechtsprechung (hierzu das Urteil des Bundesgerichts vom 1.10.2024, 4A_32/2024) auch auf modernere Kommunikationskanäle übertragbar sein, weshalb wohl ein entsprechender Mailversand ebenso wenig formgültig sein dürfte (zum Ganzen auch MietRecht Aktuell, MRA, 3/2024, S. 163 ff.).

Samuel Egli
s.egli@frickerseiler.ch