Ich bin Eigentümer einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, welche ich seit Jahren vermiete. Nachdem der frühere Mieter ausgezogen ist, habe ich nun mit einem neuen Mieter einen Mietver-trag mit Wirkung ab 1.2.2025 abgeschlossen, wobei wir einen monatlichen Mietzins von CHF 1'350.00 vereinbart haben. Da es mit früheren Mietern nie Probleme gab, habe ich auch in diesem Fall auf einen schriftlichen Mietvertrag verzichtet; der Vertragsabschluss mit dem neuen Mieter ist also nur mündlich erfolgt. Als ich hiervon letzthin einem Bekannten erzählt habe, reagierte dieser erstaunt und sagte, ein mündlicher Mietvertrag sei ungültig. Trifft dies zu?

Nein. Für die meisten Vertragsverhältnisse ist keine Form vorgeschrieben. Auch ein Mietvertrag ist so nicht an eine bestimmte Form gebunden und kann daher mündlich oder schriftlich abgeschlossen werden. Das Gesetz definiert den Mietvertrag wie folgt: Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen, und der Mieter, dem Vermieter dafür einen Mietzins zu leisten (Art. 253 OR). Sind sich die Parteien in dieser Hinsicht einig, kommt ein gültiger Mietvertrag zustande: Die Vermieterin überlässt dem Mieter eine Sache zum Gebrauch, wobei der Mieter der Vermieterin für diesen Gebrauch einen Mietzins leistet. Bereits aus Beweiszwecken und um allfällige Konflikte vorzubeugen, empfiehlt es sich jedoch, das Mietvertragsverhältnis schriftlich abzuschliessen – so, wie es in der Praxis im Zusammenhang von Wohnungsmieten auch überwiegend gehandhabt wird. Zudem bedeutet die Möglichkeit, einen Mietvertrag formlos abzuschliessen nicht, dass sämtliche Vorgänge im Zusammenhang einer Wohnungsmiete stets formlos möglich sind; insbesondere der Vermieter hat sich hier oftmals an Formvorschriften zu halten und kann der Mieterin beispielsweise nur schriftlich und mittels eines Formulars kündigen, das vom Kanton genehmigt ist und überdies angibt, wie die Mieterin vorzugehen hat, wenn sie die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen will (Art. 266l OR). Schliesslich bleibt anzumerken, dass sich aus den Umständen der Vertragsverhandlungen ergeben kann, dass die Parteien die schriftliche Form vorbehalten. Dies kann mitunter der Fall sein, wenn sich die Parteien in den vorgenannten Punkten zwar (mündlich) einig sind, jedoch immer klar ist, dass das Ganze in einem schriftlichen Vertrag formuliert wird, der sodann zu unterzeichnen ist. Der Vertrag kommt dann grundsätzlich erst mit beidseitiger Unterzeichnung zustande. Indes ist in solchen Fällen für den Nichtunterzeichnenden Vorsicht geboten, da für ihn unter Umständen eine vorvertragliche Haftung spielt.

Samuel Egli
s.egli@frickerseiler.ch