Im Zuge der Übernahme des Betriebs meines Vaters konnte ich auch seinen Anteil an einer Genossenschaft übernehmen. Diese Genossenschaft geht auf längst vergangene Zeiten zurück und ist nicht mehr aktiv. Wir sind mittlerweile auch nur noch fünf Mitglieder. Müssen wir etwas unternehmen?

Eine Genossenschaft ist eine als Körperschaft organisierte Verbindung einer grundsätzlich unbestimmten und offenen Anzahl Personen. Bei der Gründung muss die Genossenschaft aber aus mindestens sieben Mitglieder bestehen. Sinkt die Zahl der Genossenschafter nach der Gründung unter diese Mindestanzahl, liegt ein Mangel in der Organisation der Gesellschaft vor. Dieser ist nach den Bestimmungen zur Aktiengesellschaft zu beheben. 

Von den gesetzlich vorgesehenen Massnahmen zur Behebung eines Organisationsmangels kommen bei der Unterschreitung der Mindestanzahl Genossenschafter gemäss Bundesgericht nur entweder die Auflösung der Genossenschaft oder aber die Ansetzung einer Frist in Frage, innert welcher der rechtmässige Zustand wiederhergestellt werden muss (Art. 731b Abs. 2 OR). Zweiteres bedeutet, dass die verbleibenden Genossenschafter innert Frist die Mitgliederzahl wieder auf mindestens sieben zu erhöhen haben. Diese beschriebene Erhöhung der Genossenschafteranzahl auf mindestens sieben ist aber nicht nur bei vorgängiger richterlicher Fristansetzung möglich. Vielmehr sollen allenfalls verbliebende Genossenschafter von sich aus die Möglichkeit haben resp. sind sogar gehalten, die Mitgliederzahl auf das geforderte Mindestmass zu erhöhen. 

Gemäss den gesetzlichen Vorgaben zur Genossenschaft können in eine Genossenschaft jederzeit neue Mitglieder aufgenommen werden. Über ein entsprechendes Beitrittsgesuch entscheidet – ohne anderslautende Bestimmungen in den Statuten – die Genossenschaftsverwaltung. Die Aufnahme neuer Mitglieder ist wie erwähnt explizit auch dann möglich, wenn im Zeitpunkt der Aufnahme dieser neuen Mitglieder die Genossenschaft aus weniger als den notwendigen sieben Genossenschaftern besteht. 

Bei der eingangs geschilderten Ausgangslage sind die verbleibenden Genossenschafter also gehalten, möglichst schnell durch die Aufnahme von neuen Mitgliedern die Mindestanzahl von sieben Genossenschafter wiederherzustellen. Dabei ist aber zu beachten, dass die Statuten den Kreis der potentiellen Genossenschafter verbindlich definiert. Es können mithin nicht beliebige Personen in die Genossenschaft aufgenommen werden. 

Kann die Mindestanzahl Genossenschafter wiederhergestellt werden, gilt der Organisationsmangel als geheilt und ist die Genossenschaft wieder beschlussfähig. Sie kann ordentlich weiterbestehen. Sofern gewünscht, kann die Generalversammlung – bestehend aus den mindestens sieben Mitgliedern – aber auch rechtsgültig die Auflösung der Genossenschaft bestimmen und die Genossenschaft in der Folge liquidieren. Kann die Mindestanzahl Genossenschafter demgegenüber nicht mehr erreicht werden, weil beispielsweise keine genügende Anzahl Personen die in den Statuten definierten Qualifikationen erfüllen, wird die Gesellschaft (früher oder später) durch richterliche Anordnung aufgelöst und nach den Bestimmungen des Konkurses liquidiert. 

Irene Koch
i.koch@frickerseiler.ch

Ich bin Eigentümer einer Stockwerkeinheit. Die gesamte Liegenschaft umfasst 5 Wohnungen (Stockwerkeinheiten). Drei dieser Stockwerkeinheiten gehören demselben Eigentümer. Die Wertquoten seiner drei Einheiten betragen 510/1000. Die anderen beiden Stockwerkeinheiten gehören je einem weiteren Eigentümer. Mir ist klar, dass der Eigentümer, welchem die drei Einheiten gehören, in Fällen in denen die Stockwerkeigentümerversammlung Beschlüsse nach Wertquoten fasst, stets die Mehrheit hat. Wie aber ist es in Fällen, in denen die Mehrheit sowohl nach Wertquoten als auch nach Köpfen erforderlich ist? Hat der Eigentümer mit den drei Wohnungen drei Kopfstimmen?

Nein. Jeder Stockwerkeigentümer verfügt nur über eine Kopfstimme, ungeachtet dessen, ob er einen Stockwerkanteil oder mehrere hält und unabhängig von der Wertquote, die er vereint. Dies bedeutet also, dass Ihre Stockwerkeigentümergemeinschaft über insgesamt nur drei Kopfstimmen verfügt. Sowohl der Eigentümer mit den drei Stockwerkeinheiten als auch die beiden Eigentümer von je einer Stockwerkeinheit besitzen je eine Kopfstimme. Für Beschlüsse, die im qualifizierten Mehr zu fällen sind, besitzt der Eigentümer mit den drei Einheiten somit keine Mehrheit und ist auf die Zustimmung mindestens eines anderen Eigentümers angewiesen.

Matthias Fricker
m.fricker@frickerseiler.ch

Gegen mich wird ein Strafverfahren geführt. Nun habe ich von der Staatsanwaltschaft ein Schreiben erhalten, das mit «Parteimitteilung / Verfahrensabschluss» bezeichnet ist. Darin wird in Aussicht gestellt, dass das Strafverfahren eingestellt werden soll. Weiter wird angemerkt, dass ich innert zehn Tagen allfällige Beweisanträge stellen und mich zur Kostenverlegung äussern kann, und weder das Zusprechen einer Entschädigung noch einer Genugtuung vorgesehen ist. Selbstverständlich bin ich damit einverstanden, dass das Verfahren eingestellt wird. Jedoch bin ich nicht damit einverstanden, dass ich weder eine Entschädigung noch eine Genugtuung erhalten soll. Kann ich mich dagegen wehren?

Direkt im Nachgang an die Parteimitteilung können Sie sich nicht dagegen wehren, da diese nicht anfechtbar ist. So dient die Parteimitteilung insbesondere dazu, den Parteien vor Abschluss des Vorverfahrens nochmalig Gelegenheit zu geben, mögliche (ausstehende) Beweise sowie Entschädigungs-/Genugtuungsbegehren einzubringen. Die Staatsanwaltschaft ist aber weder gehalten, dass Verfahren dann tatsächlich so abzuschliessen, wie in der Parteimitteilung angekündigt, noch die gegebenenfalls gestellten Beweisanträge oder Entschädigungs-/Genugtuungsbegehren zu berücksichtigen. Zumeist entspricht der angekündigte Verfahrensabschluss indes dem tatsächlichen Verfahrensabschluss. Wird das Verfahren in Ihrem Fall daher später mittels Einstellungsverfügung eingestellt, können Sie dann innert zehn Tage seit Zustellung Beschwerde bei der Beschwerdeinstanz erheben, mittels welcher Sie den negativen Entschädigungs-/Genugtuungsentscheid der Staatsanwaltschaft anfechten können. Selbstredend ist Ihr Beschwerdeinteresse grundsätzlich auf diesen Punkt beschränkt, da die im Übrigen erfolgende Verfahrenseinstellung ja zu Ihren Gunsten ist.

Samuel Egli
s.egli@frickerseiler.ch

Ich habe kürzlich von "Immobilien Club Deals" als interessantes Anlageobjekt gehört. Was versteht man darunter und wie funktioniert es?

Bei einem Club Deal schliessen sich mehrere Anleger zusammen, um gemeinsam ein geeignetes Investitionsobjekt zu erwerben, darauf ein Projekt zu entwickeln oder eine bestehende Liegenschaft zu sanieren und das Ganze anschliessend mit Gewinn zu veräussern. Es handelt sich also um eine Zwischenvariante nebst den Möglichkeiten, alleine direkt in eine Liegenschaft zu investieren oder aber Anteile an einem Immobilienfonds zu erwerben.

Club Deals können in unterschiedlichen Erscheinungsformen auftreten. In der Regel erfolgt die Investition über eine zum entsprechenden Zweck gegründete und für die Entwicklung gemeinsam gehaltene Aktiengesellschaft. Neben den Investoren, die über keine eigene Fachkompetenz zu verfügen brauchen, tritt ein Sponsor oder Promoter, der die notwendige Fachkompetenz aufweist und die Federführung bei der Suche, Entwicklung und Vermarktung des Objektes übernimmt. Der Sponsor ist in der Regel auch untergeordnet finanziell beteiligt und sein Verhältnis zu den Investoren wird vertraglich geregelt.

Bei der Organisation eines Club Deals ist darauf zu achten, dass dieser nicht unter die Bestimmungen des Kollektivanlagengesetzes fällt und damit der Aufsicht der FINMA untersteht, und es ist das Bewilligungsgesetz (Lex Koller) zu beachten. Personen im Ausland dürfen nur dann als Investoren beteiligt sein, wenn in ein spezifisches Betriebsstättenobjekt investiert wird. Für Wohnbauprojekte darf nur inländisches Geld verwendet werden. 

Zusammenfassend ist der Club Deal eine interessante Möglichkeit für Investitionen in Immobilien. Fundierte gesellschaftsrechtliche und steuerliche Beratung ist aber dringend zu empfehlen.

Roger Seiler
r.seiler@frickerseiler.ch

Wir werden unsere Sommerferien in den Schweizer Bergen verbringen. Beim Wandern treffen wir immer wieder auf Kuhherden. Wer haftet, wenn ich auf dem Wanderweg von einer Kuh angegriffen werde?

Voraussetzungen Tierhalterhaftung

Verursacht ein Tier einen Schaden, wozu auch die Verletzung eines Wanderers zählt, haftet nach Art. 56 Abs. 1 OR ganz grundsätzlich der Halter des Tieres. Von dieser Haftung kann sich der Tierhalter nur dann befreien, wenn er nachweist, dass er alle nach den konkreten Umständen gebotenen Sorgfaltsmassnahmen für die Verwahrung und Beaufsichtigung des Tieres ergriffen hat und der Schaden dennoch eingetreten ist. Ebenfalls keine Haftung besteht, wenn der Tierhalter nachweisen kann, dass der Schaden selbst bei Anwendung eben dieser Sorgfaltsmassnahmen eingetreten wäre (sogenanntes rechtmässiges Alternativverhalten). 

Aufgrund des Gesagten ist festzuhalten, dass für einen von einem Tier verursachten Schaden im Grundsatz immer der Tierhalter haftet, es sei denn, es gelinge ihm ein sogenannter Entlastungsbeweis gemäss den vorstehenden Ausführungen. 

Entlastungsbeweis: Erfüllung Sorgfaltsmassnahmen

An den Nachweis, dass die notwendige Sorgfalt gewahrt worden ist, werden strenge Anforderungen gestellt. Der Tierhalter muss beweisen, dass er alle objektiv notwendigen und alle nach den konkreten Umständen gebotenen Massnahmen auch wirklich getroffen hat. Bestehen Zweifel daran, dass diese Massnahmen tatsächlich im nötigen Mass ergriffen worden sind, fehlt es an einem genügenden Entlastungsbeweis. Der Tierhalter haftet. 

Bei der Frage, welche konkreten Massnahmen getroffen werden müssen, sind primär die geltenden Sicherheits- und Unfallverhütungsvorschriften gemäss Gesetzen oder gemäss Reglementen massgebend. Subsidiär kommen von privaten Verbänden erlassene und allgemein anerkannte Vorschriften zur Anwendung. Ein solcher «Verband» stellt die Beratungsstelle für Unfallverhütung in der Landwirtschaft (BUL) dar. Gemäss Bundesgericht ist diese Beratungsstelle durchaus kompetent, einschlägige Empfehlungen zur Haltung von Kühen auf Alpbetrieben zu erlassen. Die vom BUL erlassenen Merkblätter und Ratgeber konkretisieren also das Mass an Sorgfalt, das ein Tierhalter im Wandergebiet erfüllen muss. Werden diese Massnahmen nicht erfüllt, wird dem Tierhalter im Falle einer Schadensverursachung durch ein Tier der sogenannte Entlastungsbeweis nicht gelingen und er haftet für den vom Tier angerichteten Schaden. 

Entlastungsbeweis: Fehlende Kausalität

Hat der Tierhalter nachweislich nicht alle geforderten Sorgfaltsmassnahmen ergriffen, kann er sich von der Haftung dennoch befreien, wenn ihm der Nachweis gelingt, dass der Schaden auch dann eingetreten wäre, wenn eben diese Massnahmen allesamt erfüllt worden wäre. In diesem Fall nämlich fehlt es an der sogenannten Kausalität: Das Fehlverhalten des Tierhalters ist nicht ursächlich für den eingetretenen Schaden. 

Die beschriebene fehlende Kausalität kann beispielsweise dann gegeben sein, wenn ein Wanderer elementare Verhaltensregeln verletzt und so selber ursächlich für einen allfälligen Kuhangriff ist. Aufgrund dessen, vor allem aber auch im eigenen Interesse sind Wanderer gut beraten, sich ebenfalls an die vom BUL erlassenen Verhaltensvorschriften zu halten und nicht unbegründet gefährliche Situationen für Mensch und Tier zu schaffen. 

Weiterführende Hinweise

Weitere Informationen finden Sie unter folgenden Links:

• Merkblatt «Rindvieh im Weide- und Wandergebiet / Ratgeber zur Unfallverhütung»: 2018
• Praxishilfe «Zaundurchgänge für Wandernde und Mountainbikende: 
  2022-01_PH_Zaundurchgaenge_CHM_dt_web.pdf
• Informationsflyer «Kuhmütter schützen ihre Kälber»: 
  2018

Irene Koch
i.koch@frickerseiler.ch

Seit längerer Zeit liege ich mit meinem Nachbarn im Clinch. Neuerdings kommt er regelmässig an meiner Haustüre klingeln, um mit mir unsere Differenzen auszudiskutieren. Da ich dies nicht will, habe ich ihm ein schriftliches Hausverbot zugestellt und ihn aufgefordert, mein Grundstück nicht mehr zu betreten. Gestern ist er nun erneut an meiner Haustüre erschienen. Kann ich ihn nun wegen Hausfriedensbruch anzeigen?

Des Hausfriedensbruchs nach Art. 186 StGB macht sich strafbar, wer gegen den Willen des Berechtigten in ein Haus, in eine Wohnung, in einen abgeschlossenen Raum eines Hauses oder in einen unmittelbar zu einem Hause gehörenden umfriedeten Platz, Hof oder Garten oder in einen Werkplatz unrechtmässig eindringt oder, trotz der Aufforderung eines Berechtigten, sich zu entfernen, darin verweilt. Die Bestimmung schützt das Hausrecht, worunter die Befugnis zu verstehen ist, über einen bestimmten Raum ungestört zu herrschen und darin den eigenen Willen frei zu betätigen. Umfriedet bedeutet dabei, dass solche Flächen umschlossen sein müssen, etwa durch Zäune oder Hecken. Massgebend ist die Erkennbarkeit der Abgrenzung, nicht deren Lückenlosigkeit. Nach dem Gesetzeswortlaut ist ein enger Konnex zu einem Haus vorausgesetzt, sodass z.B. eine vom Haus entfernte, eingezäunte Wiese nicht geschützt ist. Offene Plätze sind auch dann nicht geschützt, wenn sie zu einem Haus gehören. Ob ein Ort öffentlich zugänglich ist, beurteilt sich nicht nur nach rechtlichen (Privateigentum), sondern auch nach faktischen Gesichtspunkten.

Auf Grund Ihrer Schilderungen gehe ich davon aus, dass der Gehweg zu Ihrem Haus bzw. zum Eingangsbereich vor Ihrer Haustüre nicht umzäunt ist. Vielmehr scheint es so, dass der Hauseingang freizugänglich ist. Auch wenn es sich beim Gehweg zum Haus und dem Eingangsbereich vor der Haustür um Bereiche handelt, die zu Ihrem Grundstück gehören, sind sie offen in dem Sinne, dass sie für jedermann den Zugang zur Eingangstüre ermöglichen und sind als solche·vom Rest des Grundstücks klar unterscheidbar und gegen aussen nicht abgegrenzt. Aus diesem Grund fehlt es bei diesen Bereichen Ihres Grundstücks am objektiven Tatbestandsmerkmal der Umfriedung, weshalb kein Der Straftatbestand des Hausfriedensbruch vorliegt. Daran ändert auch das ausgesprochene Hausverbot nichts. 

Anders würde es sich verhalten, wenn sie den Zugang zu Ihrer Haustüre durch einen Zaun, der nur durch das Öffnen eines Gartentors durchschritten werden könnte von der Strasse abgrenzt hätten oder wenn Ihr Nachbar den umfriedeten Garten oder das Haus selber betreten hätte.

Matthias Fricker
m.fricker@frickerseiler.ch

Seit 2018 habe ich die von meiner Mutter übernommene Eigentumswohnung vermietet. Nun hat mir der Mieter per Fax (das Faxgerät hatte ich ebenso von der Mutter übernommen) gekündigt, d.h. er hat mir das unterzeichnete Kündigungsschreiben per Fax zugestellt. Ist dies zulässig?

Nein. Gemäss Art. 266l Abs. 1 OR müssen Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen schriftlich kündigen. Hierfür gilt das Formerfordernis der sog. einfachen Schriftlichkeit. Diese verlangt, dass das Kündigungsschreiben vom Mieter eigenhändig unterzeichnet wird, wobei es auch möglich ist, anstelle der eigenhändigen Unterschrift eine qualifizierte elektronische Signatur zu verwenden. Das Bundesgericht erachtet daher den Versand eines unterzeichneten Kündigungsschreibens per Fax als nicht formgerecht, da die Unterschrift so nicht eigenhändig, sondern bloss kopiert ist. Nur bei einem Versand des unterzeichneten Originals (per Post) könne die Kündigung eindeutig dem Kündigenden zugeordnet werden. Bei Faxübermittlungen bestehe ein grosses Fälschungsrisiko.

Unzweifelhaft ist die Übermittlung per Fax aus den Jahren gekommen. Indes dürfte die beschriebene Rechtsprechung (hierzu das Urteil des Bundesgerichts vom 1.10.2024, 4A_32/2024) auch auf modernere Kommunikationskanäle übertragbar sein, weshalb wohl ein entsprechender Mailversand ebenso wenig formgültig sein dürfte (zum Ganzen auch MietRecht Aktuell, MRA, 3/2024, S. 163 ff.).

Samuel Egli
s.egli@frickerseiler.ch

Gemäss Grundbuch kommt meinem Grundstück ein Grenzbaurecht gegenüber dem Nachbargrundstück zu. Konkret ist meine Doppelgarage bis an die Grundstücksgrenze gebaut. Darf ich gestützt auf diese Dienstbarkeit die Garage um einen Estrichraum aufstocken?

Die genaue Bedeutung und Wirkung einer Dienstbarkeit auszulegen, ist immer eine anspruchsvolle und heikle Aufgabe. Zunächst muss unterschieden werden, ob der zugrundeliegende Dienstbarkeitsvertrag zwischen den heutigen Parteien, d.h. Grundeigentümern abgeschlossen worden ist oder ob neue Grundstückseigentümer die bestehenden Rechte und Pflichten aus dem Dienstbarkeitsvertrag übernommen haben. Unter den Vertragsparteien ist primär entscheidend, was sie übereinstimmend gewollt haben bzw. für was für eine Baute das Grenzbaurecht dienen sollte.

Hat zumindest einer der Eigentümer gewechselt, so stellt das Gesetz für die Auslegung eine Stufenordnung auf. Zunächst gilt, was aus dem Grundbucheintrag deutlich ersichtlich wird. Wenn also als Stichwort im Grundbuch "Grenzbaurecht für Garage" steht, wird ein zusätzlicher Aufbau nicht zulässig sein. In einem zweiten Schritt ist der zugrundeliegende Dienstbarkeitsvertrag auszulegen. Hilft auch dieser nicht weiter, so kann sich der Inhalt aus der Art ergeben, wie die Dienstbarkeit während längerer Zeit unangefochten und im guten Glauben ausgeübt worden ist. Schliesslich können sich Hinweise auch aus dem kantonalen Recht und dem Ortsgebrauch ergeben. Alle Auslegungshilfen müssen sich aber am Stichwort im Grundbucheintrag orientieren. Die Dienstbarkeit kann also niemals eine Bedeutung erlangen, die mit dem im Grundbuch verwendeten Stichwort unvereinbar ist. Wenn bspw. die maximale Höhe des Grenzbaues im Stichwort erwähnt wird, wird keine Auslegungsmethode zum Recht führen, diese Höhe zu überschreiten.

Schliesslich gilt generell der Grundsatz, dass Dienstbarkeitsrechte schonend auszuüben und deren Umfang zurückhaltend auszulegen sind. Auch dies ist hier zu berücksichtigen. 

Im konkreten Fall lautet die Antwort zunächst also wie so oft: Es kommt darauf an!

Roger Seiler
r.seiler@frickerseiler.ch

Muss ich den Fragebogen für die Strukturerhebung der Volkszählung wirklich ausfüllen?

In den vergangenen rund zwei Monaten hat das Bundesamt für Statistik zahlreiche Schweizer Haushalte angeschrieben und um Ausfüllung des Fragebogens zur Strukturerhebung der eidgenössischen Volkszählung 2024 gebeten. Wer diesen Fragebogen nicht rechtzeitig ausgefüllt hat, hat nunmehr eine Erinnerung erhalten. Doch: Ist man wirklich verpflichtet, an der Strukturerhebung mitzuwirken?

Gemäss Art. 10 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die eidgenössische Volkszählung (Volkszählungsgesetz), sind alle Personen, die im Rahmen der Strukturerhebung befragt werden, zur Auskunft verpflichtet. Die Mitwirkungspflicht ist daher gesetzlich vorgeschrieben. Wer seiner Auskunftspflicht nicht nachkommt, wird vom Bundesamt für Statistik gemahnt. Den mit der Mahnung verbundenen Arbeitsaufwand kann das Bundesamt für Statistik mit einem Ansatz von CHF 120.00/Stunde verrechnen. Die Gebühr darf aber den Betrag von CHF 1'000.00 nicht übersteigen (Art. 11 Abs. 2 Volkszählungsgesetz). Ausserdem befreit das Bezahlen der Gebühr nicht von der eigentlichen Auskunftspflicht (Art. 16 der Verordnung über die eidgenössische Volkszählung; Volkszählungsverordnung). 

Aufgrund des Gesagten ist es ratsam, seiner Mitwirkungspflicht bei der Strukturerhebung der Volkszählung nachzukommen, andern falls eine Gebührenrechnung riskiert wird. Inwiefern das Bundesamt für Statistik von seinem Recht auf Verrechnen von Zusatzaufwand aber effektiv nachkommt, lässt selbst das Bundesamt für Statistik auf seiner Homepage offen.

Irene Koch
i.koch@frickerseiler.ch

Ich habe den Mietvertrag für meine Wohnung auf Ende März 2025 gekündigt. Nun hat sich mein Vermieter bei mir gemeldet und mir mitgeteilt, er wolle nächste Woche bei mir vorbeikommen und Fotos von der Wohnung machen. Diese Fotos benötige er für das Inserat, welches er zur Weitervermietung aufschalten wolle. Muss ich dies akzeptieren?

Nein. Zwar müssen Sie als Mieter in einem gekündigten Mietverhältnis dem Vermieter gestatten, die Wohnung (beispielsweise mit Mietinteressenten) zu betreten. Darüber hinaus darf der Mieter jedoch nicht in Ihre Privatsphäre eingreifen. Da die Wohnung Teil ihrer verfassungsmässig geschützten Privatsphäre ist, darf der Vermieter ohne Ihre Einwilligung Ihrer eingerichteten Wohnung aufnehmen und im Internet publizieren. Hat der Mieter jedoch zu einem früheren Zeitpunkt (z.B. vor Ihrem Einzug) Aufnahmen der leeren Wohnung gemacht, so darf er diese Fotos veröffentlichen. Dasselbe gilt auch für Bilder der Aussenansicht oder von Plänen der Wohnung.

Matthias Fricker
m.fricker@frickerseiler.ch

Ich bin Eigentümer einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, welche ich seit Jahren vermiete. Nachdem der frühere Mieter ausgezogen ist, habe ich nun mit einem neuen Mieter einen Mietver-trag mit Wirkung ab 1.2.2025 abgeschlossen, wobei wir einen monatlichen Mietzins von CHF 1'350.00 vereinbart haben. Da es mit früheren Mietern nie Probleme gab, habe ich auch in diesem Fall auf einen schriftlichen Mietvertrag verzichtet; der Vertragsabschluss mit dem neuen Mieter ist also nur mündlich erfolgt. Als ich hiervon letzthin einem Bekannten erzählt habe, reagierte dieser erstaunt und sagte, ein mündlicher Mietvertrag sei ungültig. Trifft dies zu?

Nein. Für die meisten Vertragsverhältnisse ist keine Form vorgeschrieben. Auch ein Mietvertrag ist so nicht an eine bestimmte Form gebunden und kann daher mündlich oder schriftlich abgeschlossen werden. Das Gesetz definiert den Mietvertrag wie folgt: Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen, und der Mieter, dem Vermieter dafür einen Mietzins zu leisten (Art. 253 OR). Sind sich die Parteien in dieser Hinsicht einig, kommt ein gültiger Mietvertrag zustande: Die Vermieterin überlässt dem Mieter eine Sache zum Gebrauch, wobei der Mieter der Vermieterin für diesen Gebrauch einen Mietzins leistet. Bereits aus Beweiszwecken und um allfällige Konflikte vorzubeugen, empfiehlt es sich jedoch, das Mietvertragsverhältnis schriftlich abzuschliessen – so, wie es in der Praxis im Zusammenhang von Wohnungsmieten auch überwiegend gehandhabt wird. Zudem bedeutet die Möglichkeit, einen Mietvertrag formlos abzuschliessen nicht, dass sämtliche Vorgänge im Zusammenhang einer Wohnungsmiete stets formlos möglich sind; insbesondere der Vermieter hat sich hier oftmals an Formvorschriften zu halten und kann der Mieterin beispielsweise nur schriftlich und mittels eines Formulars kündigen, das vom Kanton genehmigt ist und überdies angibt, wie die Mieterin vorzugehen hat, wenn sie die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen will (Art. 266l OR). Schliesslich bleibt anzumerken, dass sich aus den Umständen der Vertragsverhandlungen ergeben kann, dass die Parteien die schriftliche Form vorbehalten. Dies kann mitunter der Fall sein, wenn sich die Parteien in den vorgenannten Punkten zwar (mündlich) einig sind, jedoch immer klar ist, dass das Ganze in einem schriftlichen Vertrag formuliert wird, der sodann zu unterzeichnen ist. Der Vertrag kommt dann grundsätzlich erst mit beidseitiger Unterzeichnung zustande. Indes ist in solchen Fällen für den Nichtunterzeichnenden Vorsicht geboten, da für ihn unter Umständen eine vorvertragliche Haftung spielt.

Samuel Egli
s.egli@frickerseiler.ch