Ich habe meinem Mieter gekündigt. Nun hat er die Kündigung angefochten und bringt vor, es bestehe eine Kündigungssperrfrist, da wir uns vor gut eineinhalb Jahren hinsichtlich einer Mietzinsreduktion geeinigt hätten. Tatsächlich hatte der Mieter vor gut eineinhalb Jahren um eine Mietzinsreduktion von CHF 500.00 ersucht, da die Wohnung im Winter für drei Tage nicht beheizbar war. Diesem Ersuchen hatte ich umgehend und vollumfänglich nachgegeben, weshalb es insbesondere auch nicht zu einem behördlichen Verfahren gekommen ist. Wie gestaltet sich die Rechtslage?

Im vorliegenden Fall dürfte keine Kündigungssperrfrist bestehen. Zwar hält das Gesetz fest, dass eine Kündigung durch den Vermieter insbesondere vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens anfechtbar ist, in dem der Vermieter zu einem erheblichen Teil unterlegen ist, seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheblich eingeschränkt hat, auf die Anrufung des Richters verzichtet hat oder mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat (Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 1-4 OR). Ebenso ist eine Vermieterkündigung anfechtbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter ausserhalb eines entsprechenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat (Art. 271a Abs. 2 OR). Da Sie auf das Ersuchen des Mieters jedoch ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens umgehend und vollumfänglich eingegangen sind und die Mietzinsreduktion im verlangten Umfang gewährt haben, ist es gar nicht erst zu einem Streit gekommen, der jedoch grundlegende Voraussetzung der genannten Sperrfristwirkung ist. Folglich spielt hier keine Sperrfrist und die Kündigungsanfechtung wird in diesem Sinne keinen Erfolg haben.

Samuel Egli
s.egli@frickerseiler.ch