Ich bin Eigentümer einer grösseren Stockwerkeinheit in einem Mehrfamilienhaus. Es ist mein Wunsch, einen Teil der Wohnung abzutrennen und separat zu verkaufen. Wie muss ich vorgehen?

Notwendig ist eine notarielle Urkunde, in welcher definiert wird, welche bisherigen Teile der Fläche und der Wertquote sowie der Nebenräume und der ausschliesslichen Nutzungsrechte der bisherigen beziehungsweise der neuen Stockwerkeinheit zugeteilt werden. Zudem sind allenfalls auflastende Schuldbriefe zu bereinigen. Zudem bedarf die Aufteilung einer Stockwerkeinheit der Zustimmung durch die Stockwerkeigentümergemeinschaft. Dabei ist in der Rechtslehre umstritten, ob sämtliche Stockwerkeigentümer der Änderung zustimmen müssen oder ob eine einfache Mehrheit ausreicht. Die Lehrmeinung, wonach Einstimmigkeit vorauszusetzen sei, macht dabei geltend, durch die Aufteilung von Stockwerkeinheiten würde das Stimmrecht der übrigen Stockwerkeigentümern verwässert, weshalb deren Einverständnis vorauszusetzen sei. Mit Eintragung der öffentlichen Urkunde im Grundbuch unter Vorlage des 
zustimmenden Beschlusses der Gemeinschaft entsteht dann die neue Stockwerkeinheit als separates Grundstück. Voraussetzung für eine separate Stockwerkeinheit bildet in jedem Fall, also auch bei einer späteren Aufteilung, dass jede Einheit in sich abgeschlossen ist, das heisst durch Mauern, Fenster oder Türen, und dass ein separater Zugang über allgemein zugängliche Räume oder 
Flächen besteht. Weiter setzt die Begründung einer neuen Stockwerkeinheit voraus, dass diese weiterhin demselben Zweck (z.B Wohnen) dienen soll. Im Falle einer Zweckänderung (z.B neu Gewerbe) ist zusätzlich eine öffentlich-rechtliche Baubewilligung nötig.

Roger Seiler
r.seiler@frickerseiler.ch