Ich bin Eigentümer einer grösseren Stockwerkeinheit in einem Mehrfamilienhaus. Es ist mein Wunsch, einen Teil der Wohnung abzutrennen und separat zu verkaufen. Wie muss ich vorgehen?

Notwendig ist eine notarielle Urkunde, in welcher definiert wird, welche bisherigen Teile der Fläche und der Wertquote sowie der Nebenräume und der ausschliesslichen Nutzungsrechte der bisherigen beziehungsweise der neuen Stockwerkeinheit zugeteilt werden. Zudem sind allenfalls auflastende Schuldbriefe zu bereinigen. Zudem bedarf die Aufteilung einer Stockwerkeinheit der Zustimmung durch die Stockwerkeigentümergemeinschaft. Dabei ist in der Rechtslehre umstritten, ob sämtliche Stockwerkeigentümer der Änderung zustimmen müssen oder ob eine einfache Mehrheit ausreicht. Die Lehrmeinung, wonach Einstimmigkeit vorauszusetzen sei, macht dabei geltend, durch die Aufteilung von Stockwerkeinheiten würde das Stimmrecht der übrigen Stockwerkeigentümern verwässert, weshalb deren Einverständnis vorauszusetzen sei. Mit Eintragung der öffentlichen Urkunde im Grundbuch unter Vorlage des 
zustimmenden Beschlusses der Gemeinschaft entsteht dann die neue Stockwerkeinheit als separates Grundstück. Voraussetzung für eine separate Stockwerkeinheit bildet in jedem Fall, also auch bei einer späteren Aufteilung, dass jede Einheit in sich abgeschlossen ist, das heisst durch Mauern, Fenster oder Türen, und dass ein separater Zugang über allgemein zugängliche Räume oder 
Flächen besteht. Weiter setzt die Begründung einer neuen Stockwerkeinheit voraus, dass diese weiterhin demselben Zweck (z.B Wohnen) dienen soll. Im Falle einer Zweckänderung (z.B neu Gewerbe) ist zusätzlich eine öffentlich-rechtliche Baubewilligung nötig.

Roger Seiler
r.seiler@frickerseiler.ch

Dürfen Bauern im Sommer zu jeder Tages- und Nachtzeit arbeiten?

Die Arbeit und damit auch die Arbeitszeiten von Landwirtinnen und Landwirten hängt nicht zuletzt vom Wetter ab. Gerade in den Sommermonaten und bei unbeständigen Wetterlagen kommt es vor, dass landwirtschaftliche Geräte und Maschinen auch nachts und am Sonntag auf den Feldern und vor allem auf den Strassen anzutreffen sind. Das ist nicht per se verboten.

Vom Sonntags- und Nachtfahrverbot sind gemäss Art. 91a Abs. 1 lit. b der Verkehrsregelverordnung (VRV) land- und forstwirtschaftliche Fahrzeuge ausgenommen. Allerdings sind bei Fahrten während des Sonntags- und Nachtfahrverbots vermeidbare Ruhestörungen zu unterlassen (Art. 91a Abs. 4 VRV).

Zu beachten ist im Weiteren, dass betreffend Lärmbelastungen das sogenannte Vorsorgeprinzip gilt. Demnach müssen Emissionen so weit begrenzt werden, wie dies technisch und betrieblich möglich sowie wirtschaftlich tragbar ist (Art. 11 Abs. 2 Bundesgesetz über den Umweltschutz). Ausserdem sind aufgrund nachbarrechtlicher Vorschriften schädliche oder nicht gerechtfertigte Einwirkungen auf ein (Nachbar-)Grundstück – unter anderem durch Lärm – verboten (Art. 684 Abs. 2 Zivilgesetzbuch). 

Gewisse Kantone regeln die Sonntags- und Nachtarbeit von Landwirtinnen und Landwirten weitergehend. Zu berücksichtigten sind ausserdem die Polizeireglemente der betroffenen Gemeinden. 

Während die Grundzüge der landwirtschaftlichen Tätigkeit an Sonntagen und während der Nacht gesetzlich geregelt sind, kommt es im Konkreten immer auf den Einzelfall an. Dabei gilt es, gesunden Menschenverstand zu wahren und sich die Situation des anderen zu vergegenwärtigen: LandwirtInnen arbeiten in der Regel nicht aus Spass am Sonntag und in der Nacht. Und bei der Bewirtschaftung von siedlungsnahen Parzellen soll dem Ruhebedürfnis der Bevölkerung genügend Rechnung getragen werden. 

Irene Koch
i.koch@frickerseiler.ch

Ich war Eigentümerin einer Eigentumswohnung im Stockwerkeigentum. Vor einigen Monaten habe ich diese Wohnungen an meinen Sohn verkauft, wobei er mir jedoch ein lebenslängliches Nutzniessungsrecht an der Wohnung einräumte. Nun hat die Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft zur Stockwerkeigentümerversammlung eingeladen. Kann ich an dieser Stockwerkeigentümerversammlung das Stimmrecht ausüben, obwohl mein Sohn Eigentümer der Wohnung ist?

Bei der Nutzniessung handelt es sich um ein beschränktes dingliches Recht. Wie von Ihnen richtig festgestellt, sind Sie als Inhaberin dieses Rechts nicht Eigentümerin der Eigentumswohnung und somit auch nicht Mitglied der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Jedoch verlieht Ihnen die Nutzniessung den vollen Genuss am Stockwerkanteil. So benutzt die Nutzniesserin in der Regel die Stockwerkeinheit und trägt die Kosten des gewöhnlichen Unterhalts und der Bewirtschaftung. Das Schweizerische Zivilgesetzbuch (ZGB) hält daher in Art. 712o Abs. 2 fest, dass sich der Eigentümer und der Nutzniesser eines Stockwerks über die Ausübung des Stimmrechts zu verständigen haben. So dürfen der Stockwerkeigentümer und der Nutzniesser beide an der Versammlung teilnehmen und sich vor Ort und fallweise über die Stimmabgabe einigen. Die Einigung kann aber auch mittels einer Vereinbarung im Voraus und / oder generell erfolgen.

Gelingt es dem Stockwerkeigentümer und dem Nutzniesser nicht, sich über die Stimmabgabe zu verständigen, so hält sieht das Gesetz in Art. 712o Abs.2 ZGB weiter fest, dass der Nutzniesser in allen Fragen der Verwaltung mit Ausnahme der bloss nützlichen oder der Verschönerung und Bequemlichkeit dienenden baulichen Massnahmen als stimmberechtigt gilt. Ihnen als Nutzniesserin kommt somit eine sehr weitgehende, ja beinahe vollständige Verwaltungsmacht über Ihren Stockwerkanteil sowie über die gemeinschaftlichen Teile der Stockwerkeigentümergemeinschaft zu. So umfasst Ihr Stimmrecht beispielsweise die Wahl der Verwaltung, die Genehmigung der Jahresrechnung sowie die Beschlussfassung über notwendige bauliche Massnahmen. Der Stockwerkeigentümer behält sein Stimmrecht nur für nützliche oder luxuriöse bauliche Massnahmen.

Obwohl das Gesetz in Art. 712o Abs. 2 OR nur den Nutzniesser ausdrücklich erwähnt, geht die Lehre davon aus, dass diese Bestimmung über den Gesetzeswortlaut hinaus auch für den Inhaber eines ausschliesslichen Wohnrechts gilt.

Matthias Fricker
m.fricker@frickerseiler.ch

Derzeit befinde ich mich in einem finanziellen Engpass, weshalb ich bei meinem Arbeitgeber nach einem Vorschuss gefragt habe. Der Arbeitgeber meinte jedoch, er könne mir unter keinen Umständen einen Vorschuss gewähren; vielmehr hätte ich die übliche Lohnzahlung abzuwarten. Darf mir der Arbeitgeber einen Lohnvorschuss in allen Fällen verweigern?

Art. 323 Abs 4 OR hält fest, dass der Arbeitgeber dem Arbeitnehmer nach Massgabe der geleisteten Arbeit einen Vorschuss zu gewähren hat, dessen der Arbeitnehmer infolge einer Notlage bedarf und den der Arbeitgeber billigerweise zu gewähren vermag. Folglich steht Ihnen ein entsprechender Anspruch zu, sofern die vorbeschriebenen Voraussetzungen erfüllt sind. Was bedeutet dies nun aber konkret?

Der Anspruch setzt eine Notlage des Arbeitnehmers voraus. Dabei ist es gleichgültig, ob der Arbeitnehmer diese selbst verschuldet hat oder nicht. Was unter einer solchen Notlage genau zu verstehen ist, beschreibt das Gesetz nicht. Dabei dürfte beispielsweise an Situationen zu denken sein, in welchen sich der Arbeitnehmer aufgrund nicht versicherungsgedeckter ausserordentlicher Mehrkosten nicht mehr selbst zu finanzieren vermag. Oder zum Beispiel auch, wenn der Arbeitnehmer aufgrund spezieller Umstände die für seine Kinder zu leistenden Alimente nicht mehr aufbringen kann. Die Vorschusspflicht besteht immer nur so weit, als es zur Deckung der Notlage erforderlich ist. Zudem setzt das Gesetz explizit eine weitere Grenze: Die Vorschusspflicht ist nämlich auch dahingehend begrenzt, als die Höhe des Vorschusses maximal der bis dahin geleisteten Arbeit bzw. des dadurch aufgelaufenen Lohnes entsprechen muss.

Einzig, wenn dem Arbeitgeber die Bevorschussung aus wirtschaftlichen Gründen unzumutbar ist, kann er – entgegen der grundsätzlichen Pflicht – die Leistung eines Vorschusses ablehnen. Im Geschäftsalltag dürfte dies aber wohl kaum je der Fall sein, da der Arbeitgeber in den ganz überwiegenden Fällen über die nötigen Mittel verfügen dürfte. Natürlich ist es dem Arbeitgeber auch freigestellt, einen höheren Vorschuss zu leisten – nur besteht im darüber hinausgehenden Rahmen keine Verpflichtung mehr.

Handelt es sich folglich um eine entsprechende Notsituation, die Sie finanziell nicht anders bewältigen können, und besteht zudem ein Soll an zu vergütender Arbeitsleistung, wird Ihnen der Arbeitgeber grundsätzlich einen Vorschuss ausrichten müssen.

Samuel Egli
s.egli@frickerseiler.ch

Ich habe drei Kinder aus früherer Ehe und lebe in Konkubinat. Mit einem der Kinder habe ich einen Erbauskauf vereinbart, d.h. es hat gegen eine Abfindungssumme in einem Erbverzichtsvertrag auf seinen Erbteil einschliesslich des Pflichtteiles verzichtet. Wie gross ist nun die freie Quote, d.h. welchen prozentualen Anteil meines Nachlasses kann ich meinem Lebenspartner zuweisen?

Der Pflichtteil eines Kindes beträgt nach der letzten Erbrechtsrevision, die auf den 1. Januar 2023 in Kraft getreten ist, die Hälfte des gesetzlichen Erbteiles. Gesetzliche Erben sind die drei Kinder. Jedem kommt 1/3 des Nachlasses zu. Der Pflichtteil jedes Kindes beträgt die Hälfte von diesem Drittel, d.h. je 1/6 des gesamten Nachlasses. Daraus ergäbe sich eine freie Quote von 1/2 (3 x 1/6).

Weil das verzichtende Kind bei der Berechnung der Höhe der übrigen Pflichtteile zu berücksichtigen ist, obwohl es als Erbe ausser Betracht fällt, erhöht sich die freie Quote um denjenigen Sechstel, auf den es im Erbauskauf verzichtet hat. Entsprechend erhöht sich die freie Quote nochmals um 1/6. Insgesamt können Sie Ihrem Lebenspartner also 4/6 = 2/3 des Nachlasses zuweisen. Das dritte Drittel geht je hälftig an die beiden Kinder, die keinen Erbverzicht geleistet haben. 

Achtung: Die Begünstigung des Lebenspartners muss in der entsprechenden Form, d.h. mit einem gültigen Testament oder Erbvertrag geschehen. 

Roger Seiler
r.seiler@frickerseiler.ch

Riskiere ich eine Kündigung, wenn ich meine Wohnung dauerhaft und gewerblich über Onlineplattformen wie Airbnb vermiete?

Vermietet der Mieter einer Wohnung diese via Onlineplattformen weiter, liegt ein Untermietvertrag im Sinne von Art. 262 OR vor. Derartige Untermietverhältnisse sind erlaubt, wenn der Vermieter seine Zustimmung dazu erteilt. Verweigern kann der Vermieter die Zustimmung nur dann, wenn der Mieter sich weigert, dem Hauptvermieter die Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben, wenn diese Bedingungen im Vergleich zum Hauptmietvertrag missbräuchlich sind oder wenn dem Hauptvermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen. 

Eine Untervermietung via Onlineplattform kann der Vermieter dann verbieten, wenn der Mieter damit einen missbräuchlichen Ertrag erzielen will. Ein Untermiet-Verbot ist auch zulässig, wenn der Hauptmieter durch die Untermiete die eigentlich vereinbarte Nutzung des Mietobjekts überschreitet. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn er eine zu Wohnzwecken genutzte Wohnung geschäftlich nutzt, bei übermässigen Immissionen (durch häufige Mieterwechsel und der damit verbundenen Ein- und Auszüge) oder wenn nahtlos aneinander Untermietverträge abgeschlossen werden, ohne dass das Mietobjekt selber bewohnt wird. 

Aufgrund des Gesagten stellt die gewerbliche Weitervermietung einer zu Wohnzwecken gemieteten Wohnung via Onlineplattformen eine Überschreitung der zulässigen Untervermietung dar. In derartigen Fällen kann der Vermieter das Hauptmietverhältnis wegen nicht sorgfältigem Gebrauch der Mietsache ordentlich kündigen. Vermietet der Mieter die Wohnung via Onlineplattform weiter zu gewerblichen Zwecken, obwohl ihn der Vermieter zuvor schriftlich abgemahnt hat, riskiert der Mieter sogar eine ausserordentliche Kündigung. Demnach könnte der Vermieter mit einer Frist von lediglich 30 Tagen auf das Ende des Monats kündigen. 

Irene Koch
i.koch@frickerseiler.ch

Ich bin begeisterter Hobbyfotograf. Nun möchte ich eine Drohne anschaffen, um damit tolle Luftaufnahmen zu machen. Was muss ich dabei beachten?

Per 1. Januar 2023 hat die Schweiz die EU-Vorschriften für den Betrieb von Drohnen übernommen. Diese Reglung umfassen Folgendes:

Bewilligung:

Eine Betriebsbewilligung des Bundesamtes für Luftfahrt (BAZL) benötigen nur Drohnen mit einem Gewicht von mehr als 25 Kilogramm. Somit werden Sie für Ihre Drohne keine Bewilligung benötigen.

Registrierung:

Seit dem 1. Januar 2023 müssen praktisch alles Drohnen registriert werden. Nur Drohnen mit einem Gewicht von weniger als 250 Gramm, die nicht mit einer Kamera, Mikrofonen oder sonstigen Sensoren ausgestattet sind, die sich zur Erfassung von personenbezogenen Daten eignen, (offene Kategorie) sind von der Registrierungspflicht ausgenommen. Die Registrierung erfolgt online über das Portal www.uas.gate.bazl.admin.ch. Im Rahmen der Registrierung erhalten Sie eine Betriebsnummer. Diese Betriebsnummer (ohne die drei Schlussziffern) müssen Sie gut sichtbar auf Ihrer Drohne anbringen.

Ausbildung + Prüfung: 

Wenn ihre Drohne 250 Gramm oder mehr wiegt, müssen Sie eine Schulung und Prüfung absolvieren. Die Art und der Umfang der Schulung und Prüfung hängt von der Unterkategorie und Gewichtsklasse der Drohne ab. 

Flugverbotszonen:

In gewissen Gebieten dürfen Sie Ihre Drohne nicht fliegen lassen. Sie finden dazu auf der Website des BAZL eine Karte. Der Umfang der Flugverbotszone hängt teilweise wiederum von der Kategorie der verwendeten Drohne ab. Weiter müssen Sie beachten, dass Drohnen der offenen Kategorie (weniger als 250 Gramm und keine Kamera usw.) eine Flughöhe von 120 Meter nicht überschreiten dürfen. 

Mindestalter:

 Für Drohnen der offenen Kategorie liegt das Mindestalter bei 12 Jahren. Kinder unter 12 Jahren dürfen nur unter Aufsicht einer Person fliegen, die mindestens 16 Jahre alt ist und die Schuldung sowie Prüfung absolviert hat.

Matthias Fricker
m.fricker@frickerseiler.ch

Ich bin geschädigte Person in einem Strafverfahren und habe mich auch als Privatklägerin konsti-tuiert. Der strafrechtlich relevante Sachverhalt ist ausreichend geklärt. Es handelt sich zwar um ein geringfügiges Delikt, wobei mir doch ein Schaden von CHF 500.00 entstanden ist. Um zum Ein-fordern dieses Betrages nicht extra ein separates Zivilverfahren führen zu müssen, möchte ich den Betrag gerne im Rahmen des Strafverfahrens einfordern. Mir wurde nun von einem Bekannten berichtet, dass die Staatsanwaltschaft in solchen Fällen wohl einen Strafbefehl erlassen wird, in welchem nicht über die Zivilforderung entschieden wird und ich diese in jedem Fall in einem zusätzlichen Zivilverfahren einfordern müsse. Stimmt dies?

Aufgrund der erwähnten Geringfügigkeit wird die Staatsanwaltschaft wohl tatsächlich einen Strafbefehl ins Auge fassen. Bisher war es im Strafbefehlsverfahren so, dass einzig von der beschuldigten Person anerkannte Zivilforderungen im Strafbefehl vorgemerkt wurden; nicht anerkannte Forderungen wurden auf den Zivilweg verwiesen.

Per 1.1.2024 sieht die Strafprozessordnung im angepassten Art. 353 Abs. 2 nun jedoch die Möglichkeit vor, dass die Staatsanwaltschaft auch im Rahmen eines Strafbefehlsverfahrens über Zivilforderungen entscheiden kann. Vorausgesetzt ist entweder, dass diese von der beschuldigten Person anerkannt sind oder dass deren Beurteilung ohne weitere Beweiserhebungen möglich ist und der Streitwert unter CHF 30'000.00 liegt.

Es ist also möglich, dass über die Forderung – sofern diese hinlänglich belegt und beziffert ist – direkt im Strafbefehl entschieden bzw. diese zugesprochen wird. Nach Lehrmeinungen hat die Staatsanwaltschaft dabei auch bereits konstituierten Privatklägern den Erlass des Strafbefehls anzukündigen, verbunden mit der Möglichkeit zur Einreichung von Beweismitteln respektive zur Stellung von Beweisanträgen.

Samuel Egli
s.egli@frickerseiler.ch