Dezember 2023

Ich bin Mieter einer 2,5-Zimmer Wohnung. Aufgrund eines beruflich bedingten Auslandaufenthalts werde ich die Wohnung vorübergehend nicht nutzen, weshalb ich die Wohnung gerne untervermieten würde. Als mein Vermieter davon erfährt, verbietet er mir dies pauschal. Darf er das?

Gemäss Art. 262 Abs. 1 OR kann ein Mieter mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten. Der Vermieter kann dem Mieter die Untervermietung nur in drei Fällen verweigern (Art. 262 Abs. 2 OR):

Zum einen kann ein Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung verweigern, wenn der Mieter dem Vermieter die Bedingungen des Untermietverhältnisses auf dessen Verlangen nicht bekannt gibt (lit. a). Der Mieter hat dem Vermieter insbesondere Angaben über die Person(en) des bzw. der Untermieter(s), die Dauer der Untermiete, die Höhe des Mietzinses und den Gebrauchszweck zu machen. Bei Vorliegen eines schriftlichen Untermietvertrags hat der Vermieter Anspruch auf Offenlegung.

Weiter darf ein Vermieter die Untermiete untersagen, wenn missbräuchliche Untervermietungsbedingungen vorliegen (lit. b). Darunter ist insbesondere ein missbräuchlicher Untermietzins im Vergleich zum Hauptmietzins bzw. die Erzielung eines missbräuchlichen Gewinns zu verstehen. Ein Zuschlag zum Hauptmietzins ist zulässig ist, sofern sich dieser durch zusätzliche Leistungen, bspw. mitvermietete Einrichtungsgegenstände oder eigene Investitionen des Mieters in die Mietsache, rechtfertigen lässt. 

Schliesslich kann sich ein Vermieter der Untermiete widersetzen, wenn diese zu einem wesentlichen Nachteil für den Vermieter führt (lit. c). Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn der Gebrauchszweck zwischen Haupt- und Untermietverhältnis beträchtlich abweicht oder wenn der Mieter nicht beabsichtigt, die Mietsache in absehbarer Zeit wieder selbst zu nutzen.

Die Antwort lautet somit nein. Der Vermieter darf die Untermiete nicht pauschal verbieten, sondern nur wenn einer der obengenannten Verweigerungsgründe vorliegt.

Patrik Burri
p.burri@frickerseiler.ch