Ich habe eine zum Verkauf ausgeschriebene Wohnung besichtigt. Sie hat mir sehr gut gefallen und ich habe dem Verkäufer gleich nach der Besichtigung eine schriftliche Reservationsvereinbarung unterschrieben und am nächsten Tag eine Anzahlung von Fr. 20'000.00 geleistet.

In der Zwischenzeit sind mir Zweifel gekommen und ich möchte vom Kauf Abstand nehmen. Der Verkäufer macht aber geltend, ich hätte mich schriftlich zum Kauf verpflichtet und müsse den notariellen Vertrag nun unterzeichnen, ansonsten er einfach die Anzahlung behalten wer-de. Hat er Recht?

Nein. Kaufverträge für Grundstücke bedürfen der Form der öffentlichen Beurkundung. Das Gleiche gilt für Vorverträge dazu. Der schriftliche Reservationsvertrag erfüllt deshalb die gesetzlichen Formvorschriften nicht und entfaltet deshalb keine Wirkung. Sie sind deshalb nicht verpflichtet, die Wohnung zu erwerben, und haben einen Anspruch darauf, vom Verkäufer die Anzahlung zurückzuverlangen. Wenn er allerdings beweisen kann, dass er im Hinblick auf den beabsichtigten Verkauf Aufwendungen getätigt hat (beispielsweise einen Vertragsentwurf des Notars), so kann er den daraus entstandenen Schaden im Sinne von Ersatz des enttäuschten Vertragsvertrauens zurückbehalten, in keinem Fall aber die gesamten Anzahlung. 

Roger Seiler
r.seiler@frickerseiler.ch