Frage des Monats

Mit der «Frage des Monats» nehmen wir rechtliche Fragen des täglichen Lebens auf und geben Ihnen kurze und nützliche Antworten.

2022

Juni 2022

Ich bin Eigentümer einer 4,5 Zimmer-Wohnung, welche ich vermietet habe. Heute teilte mir meine Mieterin mit, es sei gestern in die Wohnung eingebrochen worden. Dabei habe die unbekannte Täterschaft die Terrassentüre aufgebrochen. Muss die Mieterin die Reparaturkosten bezahlen oder gehen diese zu meinen Lasten?

Der Vermieter ist verpflichtet, das Mietobjekt dem Mieter in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu überlassen und während der Mietdauer in diesem Zustand zu erhalten. Dies sieht das Mietrecht in Art. 256 OR vor. Wird nun also – wie in Ihrem Fall – die Terrassentüre von Einbrechern aufgebrochen und beschädigt, weist das Mietobjekt einen Mangel auf. Somit haben Sie die Kosten für die Reparatur oder den Ersatz der Türe zu bezahlen. Sie haben auch keinen Anspruch darauf, dass der Mieter den Schaden seiner Hausratversicherung meldet. Allenfalls können Sie den Schaden Ihrer Versicherung anmelden. Ebenfalls können Sie Ihrerseits von der Täterschaft Schadenersatz fordern, sollte diese ausfindig gemacht und für den Einbruch strafrechtlich verurteilt werden.Der Vermieter ist verpflichtet, das Mietobjekt dem Mieter in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu überlassen und während der Mietdauer in diesem Zustand zu erhalten. Dies sieht das Mietrecht in Art. 256 OR vor. Wird nun also – wie in Ihrem Fall – die Terrassentüre von Einbrechern aufgebrochen und beschädigt, weist das Mietobjekt einen Mangel auf. Somit haben Sie die Kosten für die Reparatur oder den Ersatz der Türe zu bezahlen. Sie haben auch keinen Anspruch darauf, dass der Mieter den Schaden seiner Hausratversicherung meldet. Allenfalls können Sie den Schaden Ihrer Versicherung anmelden. Ebenfalls können Sie Ihrerseits von der Täterschaft Schadenersatz fordern, sollte diese ausfindig gemacht und für den Einbruch strafrechtlich verurteilt werden.

Matthias Fricker
m.fricker@frickerseiler.ch

Mai 2022

Letzthin haben wir ein Nachbarskind gesehen, das unseren Gartenzaun überklettert hat, um bei uns im Garten einen beim Spielen verlorenen Ball zu holen. Da wir planen, einen grossen Gartenteich zu erstellen, haben wir uns nun gefragt, ob unser Garten hierfür gegenüber Kindern genügend gesichert ist?

Diese Frage betrifft die Thematik der Werkeigentümerhaftung: So hat nach Art. 58 Abs. 1 OR der Eigentümer eines Gebäudes oder eines andern Werkes den Schaden zu ersetzen, den diese infolge von fehlerhafter Anlage oder Herstellung oder von mangelhafter Unterhaltung verursachen. Die Werkeigentümerhaftung ist eine Kausalhaftung, die demgemäss auch zur Anwendung gelangt, wenn den Werkeigentümer kein Verschulden trifft. Selbst erstellte Gartenteiche gelten dabei klassischerweise als Werke im vorgenannten Gesetzessinne.

Sodann setzt die Werkeigentümerhaftung ein mangelhaftes Werk voraus. Das Bundesgericht geht von einem solchen Mangel aus, wenn das Werk nicht jene Sicherheit bietet, die für dessen bestimmungsgemässen Gebrauch erforderlich ist. Grundsätzlich muss ein Werk also nur jenen Sicherheitsanforderungen genügen, die der vorgesehene Gebrauch erfordert. Vorsicht ist dabei aber geboten, wenn augenscheinlich ist, dass das Werk für Kinder eine besondere Gefahr bilden kann. Vor einigen Jahren hatte das Bundesgericht den Fall eines 19 Monate alten Kindes zu beurteilen, das in den Gartenteich eines Nachbargrundstückes fiel, dort mehrere Minuten mit dem Gesicht im Wasser liegen blieb und durch den damit verbundenen Sauerstoffmangel eine schwere Hirnschädigung erlitt (BGer, Urteil v. 18.10.2016, 4A_377/2016). In seiner Begründung hielt das Bundesgericht u.a. fest, dass sich die Mängelfreiheit eines Werkes immer nach objektiven Gesichtspunkten beurteilt, indes alles zu beachten ist, was sich nach der Lebenserfahrung am entsprechenden Ort zutragen könnte. Es müsse aber nicht jede abstrakte Gefahr beachtet werden, da jede Person, die ein Werk benützt, auch ein Mass an Selbstverantwortung trage. Überdies müsse die verlangte Sicherungspflicht zumutbar sein; beispielsweise muss das Anbringen von Sicherheitsvorrichtungen technisch möglich und insbesondere mit Blick auf das Kosten-/Nutzenverhältnis angemessen sein. Wie angetönt, werden diese Grundsätze aber relativiert, wenn das Werk für Kinder eine besondere Gefahr bildet, welche für den Werkeigentümer voraussehbar ist. Im fraglichen Fall ist das Bundesgericht zwar von einem bestimmungswidrigen Verhalten ausgegangen, hat aber weiter geprüft, ob eine Ausnahmesituation vorlag, die dennoch zu einer Haftung führen würde. Hierzu wurden die konkreten Verhältnisse angeschaut (Lage und Sicherung des Teichs). Schliesslich verneinte das Bundesgericht die Haftung des Eigentümers des Teiches: Der Teich sei für Kleinkinder nicht einsehbar, womit er nicht zu spontanen Besichtigungstouren zu verleiten vermöge. Im Weiteren beständen zahlreiche Hindernisse (Gartentor mit Kindersicherung, Steinmauer mit hohem Pflanzenbewuchs etc.) und es sei auch nicht damit zu rechnen, dass sich ein kleines Kind unbegleitet zum Teich begebe.

Dieses Fallbeispiel zeigt die allgemeinen Anforderungen an die Sicherung eines Werkes gut auf und lässt sich entsprechend auf Ihren Gartenteich anwenden. Da Sie bereits feststellen konnten, dass Kinder den bestehenden Zaun überklettern (können), wird es zusätzliche Hindernisse brauchen, um den Schutzanforderungen zu genügen (erhöhter Zaun, zusätzliche Bepflanzung, Umfriedung des Teiches etc.).

Samuel Egli
s.egli@frickerseiler.ch

April 2022

Wir haben per Januar 2021 unsere Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus vermietet. Bezüglich der Nebenkosten hatten wir vereinbart, dass diese „auf Abrechnung“ zu bezahlen sind. Im März haben wir die Nebenkostenabrechnung der Verwaltung der Stockwerkeigentümerversammlung erhalten und unserer Mieterin den dort aufgeführten Betrag in Rechnung gestellt. Nun meint unsere Mieterin, dies sei nicht korrekt und sie verlangt eine korrigierte Abrechnung. Ist sie im Recht?

In den Art. 257a und 257b OR werden die Nebenkosten im Sinne des Mietrechts definiert. Dem entsprechend handelt es sich hier durchwegs um Leistungen, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen. Sie, als Stockwerkeigentümer, müssen sich demgegenüber gemäss Art. 712g ZGB auch an Kosten beteiligen, die unabhängig vom Gebrauch der Wohnung anfallen; so insbesondere an allfälligen Auslagen für den laufenden Unterhalt, Reparaturen und Erneuerungen des Grundstücks und des Gebäudes. Diese Kosten sind von Gesetzes wegen immer vom Vermieter zu tragen (vgl. Art. 256 ZGB). Es bleibt Ihnen somit leider nichts anderes übrig, als die Nebenkostenabrechnung für Ihre Mieterin neu zu erstellen und dabei aus der Nebenkostenabrechnung der Verwaltung nur die Positionen zu übernehmen, die unmittelbar mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen (vgl. die Aufzählung im Mietvertragsformular des HEV Aargau). Allenfalls sind auf Ihrer Seite auch Auslagen angefallen, die Sie zusätzlich zu den gemeinschaftlichen Kosten des Stockwerkeigentums zu bezahlen haben (z.B. das Serviceabonnement eines Küchengeräts in Ihrer Wohnung). Diese dürfen Sie via Nebenkostenabrechnung ebenfalls auf Ihre Mieterin abwälzen.

Karin Koch Wick
k.koch@frickerseiler.ch

März 2022

Uns ist letzte Woche eine Katze zugelaufen. Was müssen wir unternehmen und unter welchen Umständen dürfen wir sie behalten?

Das Zulaufen eines Tieres ist im rechtlichen Sinn als Fund zu beurteilen. Tiere sind zwar keine Sachen, werden aber, wo keine separate Regelung besteht, wie Sachen behandelt. Entsprechend hat der Finder eines Tieres dessen Eigentümer zu benachrichtigen oder, wenn er ihn nicht kennt, den Fund anzuzeigen. Zuständig für die Anzeige eines Tierfundes ist im Kanton Aargau gemäss regierungsrätlicher Verordnung und Leistungsvereinbarung der Aargauische Tierschutzverein, Tel. 0900 98 00 20 bzw. 0848 357 358. 

Wer seinen Pflichten als Finder nachkommt, also den Eigentümer informiert bzw. den Fund angezeigt hat, erwirbt im Normalfall nach Ablauf von fünf Jahren Eigentum an der Sache, wenn der berechtigte Eigentümer bis dahin nicht festgestellt werden kann. Bei Haustieren (im Unterschied zu Nutzieren) beträgt diese Frist bloss zwei Monate. 

Konkret müssen Sie also den Halter der zugelaufenen Katze und sonst die Tiermeldestelle informieren. Wird der Halter gefunden, so erhält er die Katze zurück, muss Ihnen aber Auslagen für Futter und allfällige tierärztliche Behandlung etc. entschädigen, bei einer wertvollen Katze zusätzlich einen Finderlohn von rund 10 % des Wertes bezahlen. Meldet sich hingegen innert zweier Monate nach Mitteilung an die Meldestelle niemand, dann dürfen Sie die Katze behalten, denn Sie sind durch "Ersitzung" Eigentümer geworden. 

Roger Seiler
r.seiler@frickerseiler.ch

Februar 2022

Der Bau unseres Hauses (Kostenpunkt ca. Fr. 1,5 Millionen) hat uns einigen Ärger beschert. Unser Architekt war als Bauführer unsorgfältig. Deshalb haben wir das vereinbarte Pauschalhonorar von Fr. 90'000.00 um Fr. 15'000.00 reduziert. Der Architekt verlangte vollständige Bezahlung. Deshalb beauftragten wir einen Anwalt aus dem Kanton Aargau. Nach einem kurzen Augenschein in unserem neuen Haus war es für unseren Anwalt "völlig klar": Die Fr. 15'000.00 sind nicht geschuldet. Nicht nur das: Als Folge mangelhafter Bauführung und Planungsfehlern muss Ihnen Ihr Architekt einen Minderwert von mindestens Fr. 100'000.00 bezahlen. Nachdem das Schlichtungsverfahren ergebnislos geblieben war, reichte unser Anwalt eine Forderungsklage über Fr. 100'000.00 ein. Die Sache sei "völlig klar". Über das Prozessrisiko, namentlich die möglichen Kostenfolgen hat uns unser Anwalt leider nicht aufgeklärt. Nun hat das Gericht unsere Klage abgelehnt. Es kam zum Schluss, dass keine vernünftigen Chancen bestanden hatten, auch nur annähernd einen Prozessgewinn in der Grössenordnung der eingeklagten Streitsumme zu realisieren. Das Ganze hat uns rund Fr. 60'000.00 gekostet (eigene Anwaltskosten, Kostenersatz Gegenpartei und Gerichtskosten). Wir sind frustriert. Können wir etwas unternehmen? Gibt es eigentlich niemanden, der den Anwälten auf die Finger schaut?

Ihren Ausführungen entnehme ich, dass Ihr Anwalt offenbar eine Klage mit überhöhtem Streitwert eingereicht hat, ohne Sie hinreichend über die Prozess- und Kostenrisiken aufzuklären. Damit hat Ihr Anwalt die ihm obliegende Sorgfaltspflicht gemäss Art. 398 Abs. 2 OR verletzt. Ich gehe davon aus, dass Sie - spätestens nach ergebnisloser Schlichtungsverhandlung - von einer Klage Abstand genommen hätten, wenn Sie von Ihrem Anwalt über die entstehenden Kosten in der Grössenordnung von Fr. 50'000.00 bei vollständigem Unterliegen orientiert worden wären. Auch die Tatsache, dass Ihr Anwalt den Minderwert Ihres Hauses offenbar lediglich auf Grund eines kurzen persönlichen Augenscheins auf Fr. 100’000.00 geschätzt hat, ohne sich bei einem Baufachmann abzusichern, stellt meines Erachtens eine Sorgfaltspflichtverletzung dar. So wie sich nach Ihrer Schilderung der Sachverhalt präsentiert, haben Sie gute Chancen, dass Ihr Anwalt Ihren Schaden ersetzen muss. Seit 1. Januar 2022 können Sie Ihren Schaden direkt bei der Haftpflichtversicherung Ihres Anwaltes geltend machen. 

Im Kanton Aargau schaut die Anwaltskommission den Anwälten "auf die Finger". Verletzt ein Anwalt seine Berufspflichten, kann die Anwaltskommission Disziplinarmassnahmen verhängen. 

Kurt Fricker
k.fricker@frickerseiler.ch

Januar 2022

Ich wurde kürzlich mit meinem Auto innerorts mit 28 km/h zuviel geblitzt. In der Folge erhielt ich von der Staatsanwaltschaft einen auf den 1. Dezember 2021 datierten Strafbefehl mit einer Geldstrafe von 20 Tagessätzen à Fr. 80.00 sowie einer Busse von Fr. 300.00. Die Geldstrafe wurde bedingt ausgesprochen mit einer Probezeit von 2 Jahren. Habe ich nun einen Eintrag im Strafregister und falls ja, für wie lang?

Jedes Urteil wegen einem Verbrechen oder Vergehen wird im Strafregister eingetragen. Verbrechen sind Straftaten, die mit Freiheitsstrafe von mehr als drei Jahren bedroht sind. Vergehen sind jene Straftaten, bei denen die angedrohte Strafe Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder Geldstrafe ist. Urteile wegen Übertretungen, das heisst Straftaten, die nur mit Busse bedroht sind, werden in der Regel nicht eingetragen. Bei der von Ihnen begangenen Geschwindigkeitsübertretung handelt es sich um ein Vergehen, weshalb der Strafbefehl im Strafregister eingetragen wird.

Die Dauer der Eintragung hängt von der ausgesprochenen Sanktion ab. Bedingt und teilbedingte Freiheitsstrafen und Geldstrafen werden nach 10 Jahren aus dem Register entfernt. Somit erfolgt die Löschung bei Ihnen nach 10 Jahren. Nach dieser Frist ist der Eintrag für niemanden mehr, also auch nicht für die Behörden, ersichtlich. Zu beachten ist nun aber, dass im Privatauszug, welche Private über sich selber bestellen können, und welcher teilweise bei Stellenbewerbungen vorzusehen ist, nicht die gleichen Fristen gelten. Zwar erscheinen auch im Privatauszug Urteile wegen Verbrechen und Vergehen. Jedoch erscheinen diese Urteil im Privatauszug weniger lang, als sie im Strafregister tatsächlich eingetragen sind. So erscheinen beispielsweise Urteile, die eine bedingte oder teilbedingte Strafe enthalten nicht mehr im Privatauszug, wenn sich der Verurteilte bis zum Ablauf der Probezeit bewährt hat. Da Sie mit einer bedingten Geldstrafe bestraft und die Probezeit auf zwei Jahre festgesetzt wurde, erscheint der Strafbefehl nach Ablauf der zweijährigen Probezeit, das heisst ab dem 2. Dezember 2023, nicht mehr im Privatauszug, sofern Sie sich während der Probezeit bewährt haben. Aus dem Strafregister tatsächlich gelöscht wird der Strafbefehl hingegen erst am 2. Dezember 2031.

Matthias Fricker
m.fricker@frickerseiler.ch