September 2021

Ich habe am 30. März 2021 mit der Firma X einen Maklervertrag abgeschlossen. Gegenstand war eine Baulandparzelle, die zum Preis von Fr. 180'000.00 verkauft werden sollte. Bezüglich der Provision haben wir vereinbart: "Der Auftraggeber hat der Auftragnehmerin eine Provision von 3 % (mindestens Fr. 18'000.00) zuzüglich Mehrwertsteuer zu bezahlen." Die Maklerin schaltete in der Folge auf ihrer Homepage ein Inserat, worauf sich drei Interessenten meldeten. Innert sehr kurzer Zeit einigte man sich mit dem Interessenten Y auf der Basis eines Kaufpreises von Fr. 170'000.00. Y leistete eine Anzahlung von Fr. 20'000.00 an die Maklerin. Am 5. Mai 2021 wurde der Kaufvertrag beim Notar abgeschlossen.

Die Maklerin verlangt die vereinbarte Mindestprovision von Fr. 18'000.00 nebst Mehrwertsteuer. Ich bin der Auffassung, dass eine Provision in dieser Höhe völlig übersetzt ist. Die Maklerin hat meines Erachtens nicht mehr als rund drei Stunden aufgewendet. Ich habe der Maklerin eine Provision von 3 % des erzielten Verkaufspreises, mithin Fr. 5'100.00 angeboten. Sie hat dieses Angebot abgelehnt. Muss ich ihr wirklich Fr. 18'000.00 bezahlen?

Art. 417 OR bestimmt: "Ist für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss oder für die Vermittlung eines Einzelarbeitsvertrages oder eines Grundstückkaufes ein unverhältnismässig hoher Mäklerlohn vereinbart worden, so kann ihn der Richter auf Antrag des Schuldners auf einen angemessenen Betrag herabsetzen."

Diese Bestimmung schweigt sich darüber aus, nach welchen Kriterien die Unverhältnismässigkeit des von den Parteien vereinbarten Mäklerlohnes zu beurteilen ist. Nach der Rechtsprechung und Lehre ist nicht der Arbeits- oder Zeitaufwand massgebend, sondern der wirtschaftliche Wert der Leistungen des Mäklers. Ist die Höhe des vereinbarten Mäklerlohnes unverhältnismässig, so hat es der Richter so zu halten, wie wenn keine Vereinbarung über die Höhe getroffen worden wäre. Nicht erforderlich für die Herabsetzung des Mäklerlohnes ist das Vorliegen der subjektiven Merkmale der Übervorteilung, d.h. einer Ausbeutung der Notlage, Unerfahrenheit oder des Leichtsinns des Auftraggebers. Im Liegenschaftenhandel gelten Provisionen von 1 – 2 % des Kaufpreises, ausnahmsweise von bis zu 3 %, für überbaute und von 3 – 5 % für unüberbaute Grundstücke als ortsüblich (BGE 138 III 669 E.3.1.). Die von der Maklerin verlangte Entschädigung entspräche einer Provision in der Höhe von 10,6 % des Kaufpreises. Eine Provision in dieser Höhe ist aus meiner Sicht übersetzt. Ihre Chancen auf Herabsetzung der Provision erachte ich als gut. Die von Ihnen vorgeschlagene Entschädigung auf der Basis von 3 % des Kaufpreises ist angemessen. 

Kurt Fricker
k.fricker@frickerseiler.ch