Im Rahmen einer betreibungsrechtlichen Zwangsversteigerung habe ich eine Eigentumswohnung erworben. Inzwischen ist der Kaufpreis bezahlt und ich bin als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Nun weigert sich aber der bisherige Eigentümer die Wohnung zu verlassen. Was kann ich unternehmen?

Nachdem Sie als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind befindet sich der bisherige Eigentümer ohne Rechtsgrund, das heisst widerrechtlich in der Wohnung. Sie haben Anspruch darauf, dass Sie ihr neues Eigentum uneingeschränkt nutzen können. Der bisherige Eigentümer muss die Wohnung räumen und verlassen. Tut er dies nicht freiwillig, stehen Ihnen für die Ausweisung die beiden folgenden Verfahrensarten zur Verfügung:

Einerseits können Sie die Ausweisung im ordentlichen Verfahren verlangen. Dieses wird durch das Schlichtungsgesuch beim Friedensrichter eingeleitet. Kommt es vor dem Friedensrichter zu keiner Einigung, so ist Klage beim Bezirksgericht einzureichen. Der Nachteil dieser Verfahrensart ist deren Dauer. Bis zum Vorliegen eines Entscheids des Bezirksgericht dürfte es gut und gerne 10 – 12 Monate dauern.

Alternativ zum ordentlichen Verfahren steht ihnen das Verfahren "Rechtsschutz in klaren Fällen" zur Verfügung. In diesem Verfahren entfällt das Schlichtungsverfahren und Sie können direkt Klage beim Bezirksgericht einreichen. Rechtsschutz in klaren Fällen wird aber nur gewährt, wenn der Sachverhalt liquide, das heisst unbestritten oder sofort beweisbar, und die Rechtslage klar ist. Bei Ihnen dürfte dies der Fall sein. Sie können durch Vorlage der entsprechenden Dokumente sofort beweisen, dass Sie neu Eigentümer der Wohnung sind und der bisherige Eigentümer sich somit widerrechtlich in der Wohnung befindet. Anders würde es sich verhalten, wenn der bisherige Eigentümer, beispielsweise mittels entsprechenden Zahlungsbelegen, glaubhaft machen könnte, zwischen Ihnen und ihm sei – zumindest stillschweigend – ein Mietvertrag zustande gekommen.

Unabhängig davon, ob sie das ordentliche Verfahren oder Rechtsschutz in klaren Fällen wählen, wird das Gericht bei Gutheissung der Klage dem vorherigen Eigentümer eine kurze Frist zum Auszug aus der Wohnung ansetzen und - für den Fall, dass er die Wohnung nach wie vor nicht verletzt und ein entsprechender Antrag von ihnen vorliegt – die polizeiliche Ausweisung anordnen.

Matthias Fricker
m.fricker@frickerseiler.ch