In meinem Einfamilienhaus gibt eine kleine Einliegerwohnung, welche ich per 1. Juli 2019 vermietet habe. Im August informierte mich der Mieter, dass der Kochherd defekt sei. Ich organisierte einen Elektroinstallateuren und zeigte diesem – im Einverständnis mit dem Mieter – das defekte Gerät. Beim Gang durch die Wohnung musste ich mit Schrecken feststellen, dass der Boden beider Zimmer mit gegen hundert leeren Bierdosen, etlichen verschmutzten Pizzaschachteln, gebrauchten Kleidern und dreckigem Geschirr übersäht war. Ich mache mir nun grosse Sorgen, dass wir bald Ungeziefer im Haus haben und die gesamte Wohnung in spätestens einem Jahr vollständig neu renoviert werden muss. Unglücklicherweise habe ich mit dem Mieter schriftlich vereinbart, dass die Wohnung frühestens per Ende Juni 2020 gekündigt werden kann. Gibt es eine Möglichkeit, das Mietverhältnis trotzdem schon früher aufzulösen?

Gemäss Art. 257f Abs. 1 OR ist der Mieter verpflichtet, die Sache sorgfältig zu gebrauchen. Tut er dies trotz schriftlicher Mahnung des Vermieters nicht, so kann der Vermieter die Wohnung mit einer Frist von 30 Tagen auf das Ende eines Monats kündigen. Dies auch dann, wenn eigentlich eine längere Mietdauer vereinbart gewesen wäre. Damit eine solche ausserordentliche Kündigung gültig ist, müssen jedoch zwingend die folgenden Voraussetzungen erfüllt sein:

• Sie müssen Ihrem Mieter schriftlich (am besten per Einschreiben) und detailliert mitteilen, welches Verhalten Sie als nicht korrekt erachten und welche Änderungen bzw. Verbesserungen Sie bis wann erwarten.

• Nach Ablauf der Verbesserungsfrist muss das Verhalten Ihres Mieters nach wie vor als derart unsorgfältig erscheinen, dass auch ein neutraler Dritter (im Bestreitungsfalle die Mieterschlichtungsstelle) der Meinung ist, Ihnen könne eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden. Zu Beweiszwecken empfehle ich Ihnen, die Situation mit Fotos zu dokumentieren. Bitte beachten Sie dabei aber, dass Sie die Wohnung nicht heimlich oder gegen den Willen Ihres Mieters betreten dürfen. Andernfalls laufen Sie Gefahr, sich des Hausfriedensbruchs strafbar zu machen.

 

Karin Koch Wick
k.koch@frickerseiler.ch