Ich bin Eigentümer eines Mehrfamilienhauses mit sechs Wohnungen auf drei Stockwerken. Vor zwei Wochen stürzte die Mieterin einer Wohnung im obersten Stockwerk, als sie ihre Wohnung nachts um ca. 23.00 Uhr verlassen wollte, im Treppenhaus. Sie erlitt bei diesem Sturz einen Beinbruch und macht mich für die Unfallfolgen verantwortlich, mit dem Hinweis, das Licht im Treppenhaus habe an diesem Tag – wie schon seit rund zwei Wochen – nicht gebrannt. Letzteres trifft zu. Ich hatte jedoch unserem Elektriker bereits am ersten Tag, als der Defekt an der Treppenhausbeleuchtung festgestellt wurde, den Reparaturauftrag erteilt. Leider hat er die Reparatur erst zwei Tage nach dem Unfall, nach zweimaliger Mahnung, ausgeführt! Muss ich für die Unfallfolgen meiner Mieterin einstehen?

Die Rechtsgrundlage für eine allfällige Schadenersatzforderung ihrer Mieterin findet sich in Art. 58 OR (Werkeigentümerhaftung). Diese Bestimmung lautet: "Der Eigentümer eines Gebäudes oder eines anderen Werkes hat den Schaden zu ersetzen, den diese infolge von fehlerhafter Anlage oder Herstellung oder von mangelhafter Unterhaltung verursachen." Nach dieser Bestimmung gilt grundsätzlich: Sie als Eigentümer stehen aus gesetzlicher Sicht dann in Pflicht, wenn ein Werkmangel die Ursache für den eingetretenen Schaden war. Dabei unterscheidet Art. 58 OR zwei Arten von Werkmängeln: Die fehlerhafte Anlage oder Herstellung einerseits, und der mangelhafte Unterhalt andererseits. Der Mangel ist vom Geschädigten, in ihrem Fall von der Mieterin, zu beweisen.  

Die Tatsache, dass das Licht im Treppenhaus ihrer Liegenschaft nicht brannte, ist als mangelhafter Unterhalt im Sinne der erwähnten Gesetzesbestimmung, für den Sie als Eigentümer der Liegenschaft einzutreten haben, zu qualifizieren. Sie können sich auch nicht dadurch entlasten, dass sie ihrem Elektriker sofort den Reparaturauftrag erteilt haben. Die Werkeigentümerhaftung ist eine sogenannte Kausalhaftung, das heisst, Sie haben für den entstandenen Schaden auch einzutreten, wenn sie kein Verschulden trifft, was in ihrem Fall zutreffen dürfte, da sie ihren Elektriker sofort aufgeboten und zusätzlich mehrmals gemahnt haben.  

Ich gehe davon aus, dass Sie eine Haftpflichtversicherung haben. Wenn dies der Fall ist, müssten Sie ihr den Schadenfall umgehend melden. Wenn Sie ihr Risiko als Werkeigentümer versichert haben, wird ihre Haftpflichtversicherung den eingetretenen Schaden decken.

Kurt Fricker
k.fricker@frickerseiler.ch